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不動産投資をスタートする前に知っておきたい5つのリスク!!

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

今回は不動産投資をする前にどういったリスクがあるのか実例をまじえてご紹介し、その対策に関して考察していきます。

キーワードは【設備の老朽化】【賃借人の属性】

ー不動産投資のリスク一覧ー

不動産投資だけに関わらず、投資をする上でリスクはつきものです。
知っているか知らないかだけで心構えが変わってきますので、ご一読してもらえれば幸いです。

  • 部屋に対する瑕疵、設備の老朽化
  • マンションおよびアパート全体の老朽化
  • 賃借人の属性およびトラブル
  • 借入金の金利変動
  • 地域の魅力低下および空室率の上昇

ー部屋に対する瑕疵、設備の老朽化ー

部屋に関する瑕疵としては告知事項が一番のネックになります。
筆者としては告知事項の物件を購入してないので具体的なリスクは経験してませんが、入居付けの困難さやそれに伴う家賃の下落が想定されます。
告示事項は大島てるというサイトで過去に自殺や他殺、火事などがなかったか確認できる為、確認することをオススメします。


設備の老朽化としては、築年数によって注意する箇所は異なってきますが、設備で修繕するのに費用がかかるところはエアコンと給湯器で、製品性能によって異なりますが1台7~10万円はしてしまいます。交換スパンは7~15年くらいですので、契約書に添付する設備付表によってエアコンと給湯器の製造年月日を確認するといいと思います。
壁紙は3~5年入居者がいると退去後に張り替えた方がよいですが、そこまで費用はかかりません。


築年数の経過した部屋を購入するときは洗濯パンやユニットバス、トイレなどの水回りも確認したいところですが、こればかりは床下で見れませんので、いつ不具合が起きるか分からないリスクになります。
確率的には相当低いのですが、過去にユニットバス下の配管漏れがあった為、ユニットバス交換という痛い経験しまして、70~80万円ほど修繕費を払ったこともあります。


上記内容は物件購入前に入居者がいれば部屋の内部確認ができない為、あくまで契約書の設備付表で詰めていくのがいいと思います。

ーマンションおよびアパート全体の老朽化ー

一棟物も基本的に考え方は同じですが、一棟物の場合だと修繕積立金を引き当ててない為、修繕する場合にいっきにキャッシュが無くなってしまうことは注意しなければなりません。
一方、区分マンションだと修繕積立金として貯めてますので、マンション全体としてどれくらい貯まっているのか、過去にどういった修繕をしているか確認しておきましょう。


全体の修繕として外壁塗装や屋上防水、配水管の洗浄、エレベーターの更新、貯水タンクの更新があります。
外壁塗装や屋上防水、配水管の洗浄は工法や使用材料によって耐久年数が異なるので一概には言えませんが、エレベーターは15~20年で更新、貯水タンクは20~25年で更新となり、更新費用として数千万円が必要となる為、できるだけそういった設備がない物件の方がリスクとしては低くなるかと思います。

ー賃借人の属性およびトラブルー

購入の際に賃借人が既におり、オーナ変更として購入する場合が多々あります。
その際に気を付けなればならないのは賃借人の属性で、家賃を滞納されてしまうリスクやご年齢がいっている方ですと孤独死のリスクを抱えてします。
家賃滞納の経験は筆者自身はありませんが、友人オーナーは賃借人の滞納がかさんでいった為、強制退去を行ったこともあるようで、相当な手間だったようです。
ご年齢でいきますと近年、独居老人が増えている為、購入検討している物件の入居者が72歳といったことも増えてきています。ご年齢によって死亡率が高まってきますので、物件自身が良くても購入を控えたりしています。


物件購入前にどういった賃借人が入っているのか、その方の人となりや職業、背景を聞くことによって多少のリスクヘッジはできるかと思います。また、金銭的に滞納リスクがありそうであれば、オーナー自身で保証会社の保証に入り、取り立てや家賃の立替を専門家に任してしまう方がよいと思います。

ー借入金の金利変動ー

購入を決断し、銀行からの借入を起こす際にもリスクはついてきます。それは変動金利。
昨今の低金利下では非常に魅力的な金利で借入を起こすことが可能ですが、不動産融資の場合、長い期間で借り入れを返していく為、金利上昇も考慮しないといけません。


リスクヘッジとしては、固定金利で貸してもらえる金融機関(※筆者は国民政策金融公庫を使用しています)を探すか変動金利でも金利上昇時に他でカバーできるようプランを考えておくことです。

ー地域の魅力低下および空室率の上昇ー

相当難しいですが地域の魅力が上がるような立地で購入していても思ったより伸びず、空室率が上昇する場合があります。
その際は物件のリフォームによって物件自身の魅力を上げるか、家賃を下げてでも入居させるか、ひどい場合は物件の損切も視野にいれないといけません。


筆者の友人は、必要最低限なリフォームで物件を明るい印象にし、賃貸人をつけることに成功しています。ノウハウによってやり方はいろいろなので、他のオーナーや物件に対して差別化していけてるのだと思います。


筆者は川崎エリアに多くの物件を所有していますが、川崎近辺の鶴見では賃貸人をつけるのが少し難しくなってきているイメージです。より川崎の方へ人が流れているのか、もっと都内に流れていっているのかもしれません。
今回は家賃を下げて対応し、同時期に空室になってしまった向島の物件で家賃を上げたのでリスクヘッジできました。
このように複戸所有していた方がより、リスクに対応できるかと思います。

ー総括ー

今回は不動産投資をスタートする前に知っておきたいリスクに関して記載しました。
より具体的に記載しているので、一読された方は不動産投資って大変なんだと思われてるかもしれません。


しかし、リスクに見合うだけのリターンがあるのも不動産投資の醍醐味ですし、不動産投資を始めてみては如何でしょうか。


励みになりますので、記事の感想や相談事項があればご連絡ください。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より