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東京23区の再開発と不動産投資への影響

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

今回は東京23区の再開発と不動産投資に関して、筆者なりに考察していきます。

キーワードは【再開発】【容積率】

ー東京で進む大規模再開発ー

東京ではオフィスビルの老朽化により2000年ごろから再開発が盛んに行われています。
最近では東京オリンピックの影響もあり、建設業界は大忙しのようで、進捗中の大型案件を一部ご紹介します。

大手町の再開発

再開発の中で注目されている常盤橋再開発B棟は2027年竣工予定と先ですが、あべのハルカスを超えて日本一高い390mの超高層ビルとなる予定です。

八重洲・日本橋の再開発

東京駅八重洲口側には高さ240m〜250mの3棟の巨大ビルが計画されており、それらの地下に巨大バスターミナルを設けて、インフラ的にも便利になります。

虎ノ門・赤坂・神谷町の再開発

虎ノ門周辺は森ビルが重点的にオフィス開発を行ってきたエリアであり、複合再開発のさきがけとなっています。
最大の再開発は虎ノ門・麻布台地区で、高さ330mの複合タワーを中心とした高層ビル3棟が計画されており、大きく景観が変化することと思います。

渋谷の再開発

渋谷で最大規模の再開発は“渋谷スクランブルスクエア”で、JR渋谷駅直上に高さ約230mの超高層ビルを中心とした巨大複合施設が建設されるとのこと。
また、渋谷の繁華街の北側に位置するNHKも段階的に全面建替されるようです。

新宿・西新宿の再開発

新宿駅には古くなった駅ビル・大型建造物が多く存在していますが、それらを建て替え、わかりづらい動線を根本的に造り替える再開発構想“新宿グランドターミナル構想”が2020年以降の事業着手を目指して進行中のようです。

品川・泉岳寺の再開発

高さ約165m〜約175mの超高層ビル4棟を含む5棟の計画で構成される、”品川開発プロジェクト第1期”が2019年度〜2024年頃にかけて工事が行われ、2024年頃に街開きが行われる予定です。

ーまだまだ余裕のある容積率ー

上記のように、再開発が目白押しで、東京は開発されきっているように思われる方も多いかと思いますが実はそうではないのです。


大前健一氏曰く、道路や公園などを除く建物が建てられるエリアの平均使用容積率は23区内で136%、山手線の内側でも236%でしかないとのこと。
パリの600%に比べれば東京はまだまだ少なく、ニューヨークのマンハッタンにいたっては、平均使用容積率が住宅街で約630%、オフィス街のミッドタウンで約1400%という状況だそうです。(2015年時)


つまり、東京にはまだまだ規制緩和によって容積率をあげていくことができるのです。
再開発時にはより高層な建物を建てることができるので、街の様子も一変するかもしれません。

ー総括ー

今回は再開発のざっくりした案件と東京は世界の首都に比べまだまだ容積率を上げることができると記載しました。
ひとえに人口が増加している東京だからこそ、人が集まることによって、再開発が行われていくのです。
今回紹介した案件はどれも主要駅での再開発ですが、再開発された主要駅にアクセスが良い駅では小型の再開発も行われていくことでしょう。
そういった点で東京への不動産投資であれば、どこかのタイミングで再開発の恩恵を享受できるかもしれません。



日本の人口減少は不動産投資にとっては大きな問題ですが、こと東京に関して言えば人口減少はまだ先の話ですし、人が集まれば街は活性化していきます。そんな場所での不動産投資であれば失敗するリスクも低いのではないでしょうか。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より