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ワンルーム規制と今後の展開~狭いワンルームはプレミアム~

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

今回はワンルーム規制と今後の展開に関して考察していきます。

キーワードは【ワンルーム規制とは】【今後の展開】

ーワンルーム規制とはー

建設する際に最低限の専有面積を定めたり、一定の割合でファミリータイプの部屋を設定しないといけない規制です。
東京都23区では大半が最低限の専有面積を25平米としています。


規制は1980年代からありましたが、2002年頃から内容が強化されたり、より実効性のある条例化が図られたりしています。
東京都23区では2008年頃にその動きが広がり、現在では23区すべてで条例または指導要綱による規制がされています。

ーなぜ規制を行うのかー

なぜそういった規制が行われるのか、単身世帯の特徴を踏まえ解説していきます。

地域活動の停滞

ワンルームマンションを選択する単身世帯の場合、学生や若い世代が中心で居住年数は平均2~4年程度と、ファミリー世帯に比べて短期間となる場合が多いです。
その為、住民としての定着が難しく、地域活動の参加に消極的で、地域活動そのものが停滞してしまう可能性があります。

居住者のマナー問題

一概には言えませんが、単身世帯の方がマナーが悪い例が多いとのこと。
例えば、ゴミ出しの日を守らない、深夜の騒音、自転車の放置といった問題を発生させている割合が単身世帯では高い傾向にあり、周囲の住環境の悪化や、近隣住宅とのトラブルに発展するリスクがあります。

住民税収入につながらない

単身世帯の中には、居住にあたり住民票を移さない例もあり、自治体の住民税収入につながりません。


これに加え、2007年の税源移譲によって、地方自治体の財源は、法人税・住民税・消費税へとシフトされました。自治体は、住民税の徴収が難しい単身者や納税額の少ない若い世代よりも、収入レベルが高くかつ長期間定住するファミリー世帯や企業を誘致するほうが、より多くの財源を確保できます。


要するにリスクが高い割には儲からないということで、限りある土地に建造物を建てる際に、単身者よりファミリー世帯を増やしたいという意向です。

ー今後の展開はー

今後の展開としては結論から言いますと規制緩和されていくのではないかと思っています。
そもそも東京の人口は増加していますし、単身世帯の数が増加および今後も増加していく予測になっています。
さらに外国人就労者も増えてきますので、家賃の絶対額が下がるような狭いワンルーム需要はますます高まっていくと考えています。


しかし、上記のように自治体にとっては儲からないことに変わりはないので豊島区のような緩和方法になっていくと思います。
<豊島区の規制>
1戸あたりの専有面積が30平米未満の住戸が9戸以上となる集合住宅を新築するときに、1戸あたり50万円が課税される。


この数字を変えた形で狭いワンルームが作れるようになるのではないかなと思います。

ー総括ー

23区ではワンルーム規制があり、供給が限られています。それによって需要は増加しているのに対し、供給が追い付いていません。
しかし、自治体に税金が回りにくいという構造上の欠点があり、規制が今後緩和されたとしても新築価格に上乗せされていくのではないかと筆者は考えています。


投資家としては規制や構造上、狭いワンルームが立てられにくいので、中古相場で値崩れしにくく、需要も今後増加してくる為、投資するにはいいのではないでしょうか。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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