そもそもワンルームマンション規制ってなんぞや
お忙しいところ本記事をお読みいただきありがとうございます。本記事をお読みいただいている方は、今後の不動産投資状況等を考慮に入れ投資選択を行おうと思っている賢明な方々が多いのではないかと勝手ながらに推測しています。ご存知のお方には釈迦に説法になってしまいますが、投資が上手くいくか・いかないかというのはその投資商品自体が良い商品でありさえすれば良いわけではございません。市場がどのような状況であるか、経済がどのような状態であるかという外部要因の影響も著しく受けます。そこで本記事では近頃話題になっているワンルームマンション規制に関して以下の3つに分けお話させていただきます。
- ①そもそもワンルームマンション規制とは何か
- ②ワンルームマンション規制が行われた理由・背景
- ③ワンルームマンション規制による不動産投資への影響
①そもそもワンルームマンション規制とは何か
まず初めにワンルームマンション規制についてご説明させていただきます。社会人らしく結論から申し上げますと、ワンルームマンション規制とは【ワンルームマンションを建築する際に単身者向けの部屋のみで構成するのではなく、ファミリー向けの部屋も一定数作る必要がある】というものです。他にも一部屋当たりの最低占有面積に関する規定やマンションの規模に応じて、管理人の常駐が必要といったものもございます。こちらのワンルームマンション規制は東京23区の多くの区にて適用されています。
不動産投資会社の方とお話しをする際、ワンルームマンション規制の都合上ファミリータイプの部屋も複数あるであったり、部屋の専有面積が広いというお話を聞いたことがあるという方も多いのではないでしょうか？ワンルームタイプの部屋のみの構成にする方が当然部屋数も増え、それだけ利益も増加しやすいため不動産投資会社にとっては悩みの種かもしれませんね。
②ワンルームマンション規制が行われた理由・背景
ワンルームマンション規制がどのようなものなのか簡単にご説明させていただきましたが、続いてワンルームマンション規制が行われた理由と背景についてご説明させていただきます。
ワンルームマンション規制が行われた理由は大きく分けて3点あると個人的には考えております。1点目は地域の発展を促すためです。皆さんのイメージ通りかと思いますが、単身者よりもファミリーのほうがあまり引っ越しません。つまりそれだけ平均居住年数が長いということです。地域の発展を考える上で、その地域に住んでいる人の数というのは非常に重要です。
そのため平均居住年数が長い人の方が地域の発展に寄与するのです。逆に平均居住年数が短い人というのは地域の発展に寄与しづらいということです。平均居住年数が長いファミリーに住んで欲しいため、ワンルームマンション規制を行ったということが言えると思います。
2点目の理由は需要と供給のバランスを適切な水準に保つためです。ワンルームマンション規制が無い場合、不動産投資会社はより多額の利益を生み出すワンルームのみで構成されたマンションを多く作ることになると思われます。そうするとワンルームの部屋が非常に増えてしまい、需要と供給のバランスが崩れ価格崩壊してしまう恐れもあります。
モノ・サービスの価格というのは基本的に全て需要と供給で決まるため、適切な価格を維持するためには、需要と供給をコントロールする必要があるのです。
3点目の理由は地方自治体の税収を確保するためです。小難しい話になってしまい恐縮ですが、【税源移譲】という税制の変更に伴いワンルームマンション規制がより厳しく行われるようになったと言われています。【税源移譲】というのは国に納めていた税金の一部を地方に分配するというものです。
これにより地方自治体の主な税収源は法人税・消費税・住民税へとシフトしました。文字通り住民税というのはその地方に住んでいる住民より徴収する税金です。単身者は若者比率が高いこともあり、年収が低い場合が多いことに加え、住民票を移さないことも多々あります。
一方ファミリーは年収が高い場合が多く、長期間滞在することも多いため住民税をより確保することができるのです。このような税収的な面からもワンルームマンション規制が行われるようになったと考えられます。
③ワンルームマンション規制による不動産投資への影響
ここまでワンルームマンション規制とは何なのか・ワンルームマンション規制が行われた理由と背景についてご説明させていただきましたが、最後に不動産投資への影響について言及させていただきます。不動産投資を行う上では良い影響と悪い影響があると推測されます。
良い影響に関してですが、前述の通りワンルームマンション規制というのは需要と供給のバランスを整えるためにも行われているため、市場においてより適切な価格が維持されやすいということになります。当然適切な価格にて売買される方が市場にも信頼感が生まれ、より取引が活発になります。
続いて悪い影響に関してですが、前述の通りワンルームマンション規制が行われると不動産投資会社は利益を得づらくなってしまいます。そのため、ワンルームマンション規制が行き過ぎると従来よりも高物件価格を設定するようになってしまう可能性があります。これは不動産投資家にとっては物件を購入するための資金がより必要になるということです。
最後までお読みいただき誠にありがとうございます。皆さんが不動産投資を行う上でお役に立てたのであれば幸いです。しかし投資や経済というのは良くも悪くも規制や政府と切っても切れない関係がありますね(笑)
