学習

不動産投資に否定的な意見に対する経験者の考え

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

今回は巷に溢れているワンルームマンション投資に否定的な意見に対して、筆者の経験、考えを記載していこうと思います。

キーワードは【経験者じゃない人の意見】【ワンルームってなんだ】

ー経験者じゃない人の意見ー

何かをやると決断した際に反対してくる人間には2種類います。
経験者か?非経験者か?


経験をしたからこそ、失敗を踏まえアドバイスをくれる方の意見は参考になりますし、積極的に聞かなければなりません。


一方、“こういった本に書いてあったから”、“失敗した人を多く見てきたから”といった自分が経験してない、非経験者の意見は全く参考になりません。自分自身が経験していないから曖昧なことしか言えなく、説得力がないからです。


しかし、非経験者の方が、声高に否定的な内容を拡散している印象を受けます。その中には先入観が強いものが多く、不動産投資で言えば“借入を起こすなんてとんでもない”とか“ワンルームマンション投資は失敗する”とか仰ってます。


借入でいえば、健全な会社であれば当たり前ですし、それは総資産という形で現れてきます。
不動産投資も一事業ですから借入して、資金効率を高めることは当たり前です。
ワンルームマンション投資でいえばそもそもワンルームの定義が曖昧です。


どの記事でもそうですが記事を鵜呑みにしないよう注意しましょう。

ーワンルームってなんだー

先ほども記載しましたが、ワンルームマンション投資は失敗するという記事を見ているとワンルームの定義が曖昧です。


新築もあれば築年数が経過しているものもあります。
部屋の広さも単身者向けなのかファミリー向けなのか。
タワーマンションみたいな高層マンションなのか低層マンションなのか。
それによって考えられるデメリットもリスクも変わっていきます。

ー否定的意見に対する考察―

ワンルームマンションでのケース別否定的なコメントに関して記載していきたいと思います。

新築マンション投資は失敗する

これは多くの記事で否定的に書かれてますが、その通りです。
新築にはプレミアムとして3割近くの利益が乗ってますので、買った瞬間から3割の含み損を抱えての投資となります。
また、新築の家賃にもプレミアムが乗ってますので、入居者がでると家賃が下がる傾向が強いです。
直近でいうとその傾向は弱いみたいですが、リスクとして考慮しとく必要はあります。

部屋の修繕費が高くつく

これはどういった部屋によるかで変わってきます。一般的にはファミリー向けのお部屋を想定して否定記事が書かれていることが多いです。
ファミリー向けだと部屋が広いので、退去があった際に補修する壁紙や床の面積が大きくなりますし、10年に1度くらい交換するエアコンの台数も多くなります。。
その割には面積当たりの家賃が単身向けに比べると低い為、相対的に部屋の修繕費がかかり儲からない。つまり失敗しやすいのです。


単身者向けの修繕だと、一度エアコンを交換したことがありますが、狭い部屋なので最低限の価格しかかかってないです。
ちょっとした修繕やクリーニング費用は敷金内で収まることがほとんどで、あまり手出しをしたことがありません。

人口が減少しているから不動産投資は今後厳しい

日本の人口は今後急速に減少していくのは事実で、全体の不動産投資が厳しくなるのは必然です。
しかし、東京などの都市は別の話で毎年人口が流入してきています。そもそも各先進国では都市化が急速に進んでいるデータもありますし、先進国になればなるほど都市への一極集中は顕著に表れてくるのです。
さらに日本では晩婚化によって、単身者世帯は増加しており、今後も単身者世帯は増加していく予想です。
森を見て、木を見ずといった形でしょうか?


1月に2部屋退去がありましたが、家賃を上げても1か月以内に2部屋とも決まりました。
退去の時期が良かったことはありますが、特別に広告費を上乗せしたわけでもありません。

ー総括ー

上記のように否定的な意見は細かくみていけば、正しいこともありますし、正しくないこともあります。
それがさも全体に当てはまるかのように記載されてることが多いので違和感を感じることが多いです。


都市に立地しており、中古で、単身者向けといった条件をクリアしていれば、不動産投資として成り立つと筆者は考えます。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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