学習

消防士である私が【都心中古ワンルームマンション】に投資をする理由

ゆうちゃん

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

みなさん、こんにちは。
消防士で不動産投資オーナーのゆうちゃんです。


唐突ですが、銀行に預けているお金が増えると気持ちが安心。
減るとなんだか不安になるという人は私だけではありませんよね?


私も毎月の給料振込日に口座を確認してみると残高が増えていることになんだか気持ちが安堵します。
逆に、出費が多くなってしまった月など額が目減りしてくるとなんだかそわそわします。
ひどい時には、節約のために家に引きこもりがちになったりするほどです。笑


私の例は極端だとは思いますが、お金は人の精神的なところに及ぶ影響が多いように感じます。
衣食住含めて、お金とは嫌でも共に歩んでいかなくてはならないものだと感じます。

お金を動かさない事もリスク

ところが、私は勉強していくうちに
「お金を動かさないこともリスクになる」ことを知りました。
だから、黙って眺めているより投資をして、勉強しながら運用したほうが賢いなと思うようになったわけです。
前回の記事(消防士である私が不動産投資をはじめた理由)にも書きましたが、そもそも投資をすることは初めての人には怖いもの。
挑戦するだけでとてもハードルが高いんですよね。
ですが、その恐怖、不安を思い切って乗り越えて、購入した先にはメリットが沢山あります。


ただ、大事な事は「購入する物件がどういう物件か」がとにかく重要になります!
そんなこと言われても、じゃあ、どのような物件を選んだらいいの?
って話になります。
私も勿論そうでした。(未だに勉強中ですが。)

初心者には、都心ワンルームマンション

私は、色々と勉強して学ぶうちに初心者には、都心ワンルームマンションが向いているという事がわかりました。


都心中古ワンルームマンションを購入した経緯と理由


当初、不動産投資に知識のなかった私は、新築マンション投資を検討していました。
理由は、自分が住むなら新築や築浅のマンションだからくらいしか考えが及びませんでした。
知識がなく、判断材料がなかったんですね。笑


しかし、色々な書籍で学び、実際の不動産投資家に話を聞いて分かったことがあります。


不動産投資をスタートする前に理解した事

  • 中古マンションはある程度資産価値の下落が落ち着いている
  • 新築と比べて利回りが高くプラス収支の物件が見つかる
  • 空室期間に関して

中古マンションはある程度資産価値の下落が落ち着いている

新築マンションは綺麗で、最新設備が揃った魅力的な物件である事は間違いありません。
しかし、新築プレミアムと言って販売価格が市場の相場よりも著しく高く、数年で一気に資産価値下落が見られます。
住む側の立場としても、新築にはやはり「プレミア感」を感じますが、それ以降は魅力はやはり劣っていってしまいますよね。


一方、中古だと大体築20年ほどで価格がある程度下がり切って横ばいになっているので、下落することはありません。
つまり、中古物件の方が、価格が安定していて見通しが立てやすいことになります。

新築と比べて利回りが高くプラス収支の物件が見つかる

新築マンションに投資をする場合、大半はマイナス収支でスタートします。
しかし、中古マンションに投資をする場合には、プラス収支でスタートできる物件が多く存在します。


私は二件のワンルームを購入しました。
一つは都内、一つは横浜です。


入居者の方に振り込んでもらえる家賃で銀行から借りているローンの返済額、
組合費などの諸費用を差し引いた上でも二件ともプラスの収入があります。

空室期間に関して

不動産投資をする上で、入居率が100%という物件は存在しません。
必ず、どこかのタイミングで空室による負担が発生します。
しかし、その確率をある程度把握する事でリスクへの対応が可能です。


東京都内の管理会社に実際に確認してみるとほとんどの会社で、東京23区内の
区分マンションの入居率は98%程度という答えが返ってきます。


これを単純にローン期間で換算すると、420ヶ月(35年)×0.02=8.4ヶ月
4年に1度引っ越しが発生すると見積もると、4年に1度、1ヶ月弱の空室が発生する計算です。


投資をする上では、決して悪い数値ではないと思います。


また近年、東京に人口が集まっていることは言うまでもなく、
転入者はこれからも増加し続けて、東京圏に人口が集中し続けると言われています。
そして、上京してくる人は圧倒的に単身者が多いです。
つまり、ファミリー用の物件より、単身者のワンルームマンションの方が需要は多いことになります。


以上が私が考える理由になります。
もちろん、良い悪いはそれぞれにあるとおもいますので、あくまでも参考にしていただけたらと思います。


ご覧いただきありがとうございました。皆様、良いお年を過ごしましょう!笑

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
ゆうちゃん
消防士

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より