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不動産投資で失敗しないための7ヶ条

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

不動産投資で失敗する確率は下げられる

皆さんの周りでも不動産投資を行っている方は多いのではないでしょうか。不動産投資は他の投資と比べ、必要となる金額が桁違いであることに加え、自己資金ではなく銀行ローンを組み行うことが多いため、特に投資を始める前の準備が重要となります。株式投資・FX等であれば必要最低限の知識を得たらとりあえず投資を始め、やりながら覚えていくというのも全然アリですが、不動産投資ではそうはいきません。そういったことも踏まえ、本記事では不動産投資で失敗しないための7ヶ条をご紹介させていただきます。

  • ①美味い話には裏がある
  • ②金利に気を付ける
  • ③優良物件を購入する
  • ④出口戦略を考える
  • ⑤欲深くなり過ぎない
  • ⑥20~30年後を考える
  • ⑦第三者に相談する

①美味い話には裏がある

世の中には美味い話がはびこっています。マルチ商法や還付金詐欺、不動産投資の業界でいえばかの有名な【かぼちゃの馬車】が当てはまるのではないでしょうか。挙げさせていただいた例ほどではないにしろ、世の中にはうさんくさい美味い話が大量にあるため、それを見極める必要があります。

個人的な見極めるポイントとしましては、その美味い話をしてくる人がリスクについて詳細に説明してくるかどうかです。万が一リスクについて一言も言及してこない場合は騙そうとしている可能性があります。またリスクに関しては自分が納得するまで質問をぶつけることが重要となります。納得いく返答がない場合は当然ながら無理して購入する必要はありません。

②金利に気を付ける

現金で購入する場合は関係ありませんが、ローンを組み購入する場合は金利が非常に重要です。当たり前ですが金利は低いほど手元により多くのお金が残り、高いほど手元に残るお金は少なくなります。また短い期間であれば、金利の影響はあまりありませんが、不動産投資ローンというのは30年以上になるような場合もあるため、金利の支払額は非常に多くなります。そのためローンを組まれる際は、融資額だけではなく、金利にも気を付ける必要があります。

購入を考えている物件・融資額・景気等にもよるのですが、基本的には2%以下の金利でローンを組むことをオススメします。2.5%以上ですと家賃が下がった時などに返済が厳しくなりがちですので、くれぐれもお気を付けください。

③優良物件を購入する

優良物件の定義は人により異なりますが、要するに【多くの人が住みたいと思う物件】を購入するようにしようということです。そして多くの人が住みたいと思う物件の条件はだいたい以下の通りだと思います。

  • 最寄り駅が人気のエリア
  • 最寄り駅から近い
  • 家賃が安い
  • 交通の便がいい
  • 生活しやすい
  • 新築または築浅
  • 部屋が広い
  • セキュリティ対策が万全

自分が購入しようとしている物件は果たして【多くの人が住みたいと思う物件】なのか、例示させていただきました上記条件をどれほど満たしているのかを購入前に真剣に考える必要があると思います。ただし家賃は高いけれど、他全ての条件を満たしているという物件は注意が必要です。皆さんも同様かと思いますが、住む部屋を決める際に最も重要なのは家賃です。同じエリア内で家賃が高いのか、低いのか調べる必要があります。そして家賃が高いのであれば【なぜ高いのか?】、【高くとも人が住みたいと思う物件なのか?】はたまた家賃が低いのであれば、【なぜ低いのか?】【低いからといって人が住みたいと思う物件なのか?】これらを自問自答する必要があると思います。

④出口戦略を考える

出口戦略を考えることは不動産投資に限らず、株式投資・FX等他全ての投資においても非常に重要な事です。ちなみに出口戦略というのはどのように(どのような状況・金額で)売却するかということです。ここでは出口戦略の一例をご紹介させていただきます。(あくまで一例ですので鵜呑みにしないでください)

  • X円まで値上がりしたら売る
  • X円まで値下がりしたら売る
  • ライフイベント時に売る
  • お金が必要になったら売る
  • X年後に売る
  • 景気が良く(悪く)なったら売る

絶対に儲かる投資手法がないように、絶対にこすべきという売却戦略もありません。また売却戦略というのは自分の資産状況・景気・家族など様々な要素が複合的に絡み合うものであるため、必要に応じて柔軟に変化させる必要もあります。

⑤欲深くなり過ぎない

スティーブ・ジョブズの有名な言葉として「Stay hungry,Stay foolish」というものがあります。ただハングリーであることと、欲深くなり過ぎてしまうことには大きな差異があると私は思っています。ハングリーであるというのは、決して現状に満足せず高みを目指している状態かと思います。一方欲深くなり過ぎてしまうというのは、冷静さを失い理論的に考えることができていない状態かと思います。日本人は日常的にはあまり欲深くない国民性ですが、こと投資となると急に欲深くなり過ぎてしまう方もいるため、【欲深くなり過ぎると身を滅ぼす危険がある】ということを念頭に置いていただければと思います。

⑥20~30年後を考える

物件や年収にもよりますが、不動産投資というのは20~30年以上のローンを組んで購入することが多いです。また不動産というのは売却によるキャピタルゲインを狙わないのであれば、長期間もつことが一般的です。そのため、現状や目先の未来を重要視するのではなく、20~30年後どのような状況になっているのかを、可能な範囲で想像する必要があります。

未来を想像する際は、過去の変遷や経緯から推測することをオススメします。未来は誰にも分かりませんが、【歴史は繰り返す】という言葉が表すように、歴史というのは往々にして繰り返されます。特に日本のバブル経済崩壊やリーマンショック後の復興等は未来を想像する際に役立つのではないかと個人的に思っています。

⑦第三者に相談する

もちろん自分自身で考えぬくことは非常に重要なのですが、どうしても自分だけで考えていると視野が狭くなりがちですし、有識者の知見をお借りするという意味でも第三者に相談することは非常に重要です。(私も投資用不動産を購入した際は、有識者の方に相談させていただきました)そして相談する際は、事前に質問することを考えておくことをオススメいたします。事前に考えておくことで、抜け漏れが減り、相談も円滑に進みやすくなるからです。

長い文章をお読みいただき誠にありがとうございました。最後の【⑦第三者に相談する】に関してですが、もし私でよければ下記フォームよりいつでもご連絡ください。私は不動産業者ではないため、より親身なご助言ができるのではないかと思っている次第です。最後に宣伝のようになってしまいましたが、本記事が皆さんが不動産投資を行うにあたりたとえ僅かでも参考になれば幸いです。

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やまぴー
コンサルタント

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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