8戸ほど築古物件に投資している筆者ですが、とうとう起こってしまいました。
配管の水漏れです。詳細を共有したいと思います。
キーワードは【火災保険の特約】と【ユニットバス】
ー水漏れ発生ー
8月下旬、管理会社より1本の電話がありました。
「所有している物件と思われる部屋から水漏れがあった」とのこと。
早速、原因を調査してもらいましたが、結局分からずでした。
共有部から漏れていたら管理組合が、専有部から漏れていたらオーナーが対処しないといけません。
生憎、そこまでの水漏れでなかったので経過観察となりました。
ー下の階にまで水漏れの被害が！！ー
9月上旬、経過観察をしていましたが、遂に下の階に被害が出てしまいました。
天井部分から水が漏れてきており、照明と一部家具を破損したとのこと。
今回は漏れている場所からして、専有部の配管でキッチンが怪しいとのこと。
床にノコギリを入れて開口し、床下を調査してもらいました。
床下は狭いのですが、水漏れを確認できたので、修理してもらいました。
※この際、今後に備えて開口部は閉じずに窓を作成してもらうのがオススメです。
この工事でおよそ10万ほどかかっています。
また、下の階は天井部の補修やクロス張替えの他、照明の交換、家具の保証でおよそ30万ほどかかってしまいました。
ー火災保険の特約ー
ここで火災保険の出番です。
保険はそもそも、突発的な事故によって被害を被った際に、保険がおります。
今回は専有部分は経年劣化になりますので、保険の対象外。
下の階も基本的には突発的ではないので保険の対象外になりますが、特約が有効でした。
いわゆる「個人賠償特約」というもので、必ず付けることをオススメします。
ー新たな問題、ユニットバスー
取りあえず、原因箇所は修理し、水漏れの心配がなくなったので、下の階の補修をお願いしました。
しかし、下の階を担当した業者から、まだ水漏れしているとの連絡が入りました。
そこで、次の原因はユニットバス側の配管ではないかと疑いが高まりました。
ユニットバスの下の配管は大変狭く、調査するのが難しい為、マイクロスコープを持ってきてもらっての調査。
その為、前回の調査では分からなかったのですが、ユニットバスも水漏れの原因でした。
ユニットバスの配管工事は、もはやユニットバスの全取っ替えが必要で、その費用がなんと90万。
※ネットでも情報収集したのですが、どこも似たり寄ったりの対応と価格でした。
ー原因はー
工事して分かったことですが、今回の配管では、よく使われている塩ビの配管とは異なり、一部ジャバラ状の配管があり、そこが強度不足で起きたのではないかとのことです。
物件資料から、その物件を施工している会社は分かりますが、そこの下請け、孫請けがやったのか分からないので、今後の物件購入時にリスクヘッジができないのは難点です。
ー総括ー
今回の一連の修理、補修、支払いに計3か月を要してしまいました。
それはひとえにユニットバスの水漏れが分からなかった為です。
その為、水漏れ発生時には、マイクロスコープを持っていって入念に見てもらうようにしましょう。
| 開口及びキッチン下の配管修理 | 10万 | 自己負担 |
| 下の階の天井部および照明やクロス張替え等 | 30万 | 保険にて支払い |
| ユニットバス交換 | 90万 | 自己負担 |
保険の特約はしっかり入ることをオススメします。
今回の水漏れは稀ではありますが、築古物件だと付きまとうリスクです。
物件1戸あたりでみるとかなりの損失になってしまいますが、戸数があるとリスクヘッジになります。
そこらへんを意識して、不動産投資を行っていきましょう。
