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ここ最近(2018年11月現在)の不動産投資に対する金融機関の動向

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

不動産投資と切って離せないのが、融資。
ここ最近(2018年11月現在)の金融機関の動向を筆者なりに考察します。


キーワードは【かぼちゃの馬車】と【金融庁】

ー融資の考え方ー

不動産投資にとって、融資は切っても切れない関係で、非常に重要です。


手元に潤沢な資金をお持ちの方でも、出した資金での投資リターン(俗にいうROI)を、年頭において行動すべきですし、そもそも適正なレバレッジをかけ、総資産を膨らませれるのが、不動産投資のメリットであります。

ーかぼちゃの馬車ー

かぼちゃの馬車に関して、ご存知の方もいるかとは思いますが、おさらいします。


スマートデイズという会社が、都内を中心に女性専用のシェアハウスとして、運営していたのが【かぼちゃの馬車】です。専有部の各部屋が非常に狭く、共有部にリビングがありません。シェアハウスといったらリビングで団欒するイメージがありますが、かぼちゃの馬車の共有部にあるのはキッチン、洗濯機、トイレ、シャワールームのみです。


そんな新築アパートを「30年間家賃保証、利回り8%以上」との魅力を謳って、上場企業のサラリーマン、医者、士業といった高所得者の方にバンバン販売していました。※月に50棟も建築していた時期があると言われています。


しかし、実態としては無理な家賃保証の代金を、割高な新築アパートを販売した時の利益で埋めるという、自転車操業で賄っていた為、新築販売ができなくなると、スマートデイズ社は倒産してしまいました。


かぼちゃの馬車に関しては、やり口や闇などたくさんありますので、興味のある方は他のサイトで詳しく調べてみてください。

ースルガショックー

そんなかぼちゃの馬車に紐づきで融資を行っていたのが、スルガ銀行です。


スマートデイズ社の販売スキームに欠陥があることは、銀行マンも薄々勘づいていたとは思いますが、銀行も収益悪化が叫ばれているので、不適切な融資に踏み切ったのだと思います。※融資対象者の通帳改竄などして、シェアハウス向け融資の99%が承認されていたようです。


一時期は、金融庁から地銀の優等生と言われていたスルガ銀行ですが、詐欺まがいの投資案件に積極的に融資していたので、金融庁の顔に泥を塗ってしまいました。激怒した金融庁は各金融機関に対して、同様な融資はないのか通達し、それにより萎縮した金融機関が不動産投資に対しての融資を絞るようになってしまいました。これがいわゆるスルガショックです。

ー各金融機関の対応ー

スルガショック以降の銀行に関して、まとめです。


①都銀、地銀
以前は一棟RCやアパートに積極的に融資していたが、融資を出さなくなりました。


②信用信金
アパートなどに融資をしなくなり、区分などの案件も渋るようになってきてます。


③日本政策金融公庫
一番当てにしている金融機関ですが、支店によって対応はまちまちです。
ここ最近、一番融資に積極的かつ好条件であった支店が、支店長命令で半年ほどは不動産へ新規融資をしないという状況になってます。


④ノンバンク系
以前よりは審査が厳しくなっている側面があるものの、融資はしっかりでてくる状況です。

ータイミングが大事ー

上記のように、スルガショックがあるまではどこの金融機関も積極的で、融資を受けやすかったんですが、金融庁からのお達しが出てしまうと、こうも融資が厳しくなるのかと痛感しています。


不動産投資に興味がある人から、よく聞く言葉ですが、「安くなれば買う」というもので、投資なので確かにそれが一番ですが、安い時とは銀行が融資をしなくなって、誰も買えないから流動性が下がり、物件が安くなっています。そのタイミングで融資を引ければよいのですが、経験も実績もないと非常に厳しいのが現状です。


今はノンバンクなどまだまだ融資してくれる先はあります。
タイミングが大事であり、融資を受けれる際に受けるのが大事だと思います。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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