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築年数別に見た不動産投資のメリット・デメリット

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

市場には数多くの区分マンションが売りに出されていて、立地、築年数、物件価格、賃料がそれぞれ異なっています。

今回は物件価格に関して、大まかな築年数ごとに、筆者の考えるメリット、デメリットをお伝えします。

キーワードは【築年数】【融資期間】

―そもそも不動産投資とは―

不動産投資とは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を勘案して儲かっているか、儲かっていないのかを検討しなければなりません。インカムゲインがしっかり出ているけど、いざ出口で売ろうと思ったときに売れない、もしくはかなりの値下げをしないといけないとなった時に、トータルで利益がでるのかどうか。

―不動産価格の下落に関してー

築年数と不動産価格を見ていくと、一般的に新築を買った瞬間に、その物件は中古市場に組み入れられ、3割ほど下落します(俗にいう新築プレミアムですね)。

そこから、反比例のグラフのように落ちていき、最後は平たんになってきます。

立地や市況によってそのタームが異なってきますが、筆者なりに3つに分けていきます。

  • ①新築~築15年
  • ②築15年~築25年
  • ③築25年~

―①新築~築15年―

メリット

・家賃を高くつけられる。
 市場ではどうしても、築年数の浅い物件でないとダメだという層がいますので、家賃は高めに設定できます。(せいぜい築10年目ぐらいまでなイメージです)

・手間がかからない。
 建ったばかりなので、不具合は起きません。起きるとしたらそれは設計ミスですが、そう考えると手間がかかるというリスクはあるかもしれません。

・融資期間が長く引ける
 新築物件の耐用年数は47年(RC構造の場合)なので、長期間での返済が組めます。そのため、キャッシュフローがよくなります。

デメリット
・物件価格ががんがん下がっていく。
このタイミングの不動産価格の下落率はものすごく大きいです。なんせ新築なんて買った瞬間から3割落ちてますし。

・物件価格が高い
 築浅だとどうしても物件価格は大幅に上がってきます。物件価格が今後落ちてくるのに高い買い物をしなくてもいいんじゃないかなと思います。

―②築15年~築25年―

メリット
・家賃が高い
この築年数になってくると徐々に家賃が落ちてくるのですが、意外に家賃が高いままずっと入居している賃借人がいるので利回りがあがります。また、やりようによって家賃を高くつけられる可能性も捨てがたいです。

・手間がかからない
 区分マンションでこの築年数だと手間がかかりません。給湯器の交換など必要最低限の設備更新は行っていかないといけませんが、さほど手間はかかりません。なんなら新築に比べ、設計ミスなどがない(事前に分かっている)ので①より手間がかからないかもしれません。

・融資が長くひける
 この築年数でも融資期間は長く引けます。新築でも築15年でも35年ローンを組めたというのはよく聞く話です。

デメリット
・物件価格が下がっていく
 この築年数でも物件価格は下がっていきます。そもそも建物部分は物なので劣化していきますし、下がるのは当然ですが、①に比べ、下落率は緩やかなものになります。

―③築25年~-

メリット
・物件価格が安い
 築年数がたってるほど、当然物件価格が安くなっています。その為、利回りもおのづと高くなります。

・物件価格が下がりにくい
 この築年数まで来ていると、物件価格の下落率は低くなってきます。このレンジだと多くは収益還元法で評価されるので、家賃さえ落とさな努力をすれば、物件の価格が維持できます。

デメリット
・購入時の目利きが難しい
 この築年数になると管理会社や前オーナーがしっかり管理していたか、していなかったで、物件の状態が大幅に異なってきます。

・手間がかかる
 目利きを行って購入したにも関わらず、突発的な修繕など手間がかかることがあります。長年住んでもらってるとどうしても見えにくいところにリスクが隠れているもの。

・融資期間が長く引けない可能性がある
 銀行によると耐用年数以上の融資はしないといったところもあり、融資期間が短くなります。また、旧耐震だとそもそも融資が降りない銀行も多いです。一方、金利は高くても長い融資期間を出してくれるところもありますが、情報戦ですね。

以上、主観的要素をだいぶ含んでますが、投資家の考え方次第で、②か③を選んで投資を行うといいと思います。是非ともご検討ください。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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