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(賃貸VS購入)賢い選択肢はどっち?持ち家(マンション)資産形成の極意

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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今回のテーマは、持ち家が得なのか?それとも、賃貸マンションに住むのが得なのか?という点に注目して、資産形成の観点から考えてみたいと思います。というのも、本コラムを書いている著者の私もこの疑問を真剣に考えた一人でした。現在は、実需用のマンション購入も経験し売却も経験している観点から色々と考えていきたいと思います。

賃貸=掛け捨て、購入=積立

賃貸VS購入をわかりやすく保険に例えてみたいと思います。この場合、賃貸マンションに住んだ場合には掛け捨ての保険だと考えてみます。居住期間中は、家賃を支払い居住空間を借りることができます。

この期間、仮に2LDKの家賃10万円のマンションを借りたとして、5年住んだとします。そうすると、年間120万円×5年=600万円を支払います。そして、退去した時にこの600万円は戻ってきません。掛け捨てたことになるわけです。

これに対して、もし購入して居住していた場合を考えてみます。同じように2LDKで月々の返済10万円を行い5年住んだとします。うち、半分の5万円が元金の返済に当てられていた場合、年間120万円×5年=600万円を賃貸と同じように支払い、半分の300万円がローンの返済に当てられるためローン残債が減っていくことになります。

つまり、300万円分が資産として積み上げられることになるという訳です。

月々に、同額の支払いをして同じ条件の部屋に住むなら資産として積立られた方が得といえます。

購入は賃貸に比べてリスク?

よく耳にする話の一つに「万が一の時に賃貸だと、退去すれば良いけど購入していると借金の返済ができなくなって破産に追い込まれるのが怖い」というものです。しかし、私がよく思うことは冷静に支払い総額の観点から考えてみて欲しいのです。

「賃貸で家賃10万円の所に生涯住んだ場合」
賃貸に住んだ場合、いつでも苦しくなったら引越しができるものの、生涯支払い続ける必要があるので仮に50年住む場合は、年間120万円×50年=6,000万円を支払います。

「購入で月々10万円の所に生涯住んだ場合」
購入した場合、何年住むことになっても支払いは原則35年で終了します。この場合、年間120万円×35年=4,200万円です。以後、何年住んでもこれ以降に返済を行う必要はありません。また、売却をすることもできます。35年の間に、転勤などで留守にする場合には転勤留守宅として賃貸として貸すこともできます。この場合には、家賃収入で返済に当てることもできます。賃貸と比べて購入の方がバリエーションは増えるという訳です。

極論、月々の家賃支払いができないような状況に追い込まれた場合、購入でも賃貸でも危機的状況ですから、どっちが得といった問題ではないということです。そんなことが起きないように計画して支払える程度の金額の家を選びましょう。

購入するなら新築マンション?それとも中古マンション?

続いて、購入するなら新築か中古どっちが合理的?という点です。著者である私は、新築のマンションを購入しています。理由は、カッコイイからです。合理的という点は全く考えず見た目重視で購入を決めました。投資用マンションと異なり、居住用のマンションはロマンという観点も重要な要素となります。中古に比べて、当然新築マンションの方が外観や設備なども最新のため満足度は高いと思います。

しかし、資産価値という観点から合理的に考えた場合に話は少し違ってきます。

新築マンションは、販売時に新築業者の販売利益が乗ってきます。概ね、20〜30%と考えて良いでしょう。購入して、すぐに査定に出してみてください。購入した時よりも遥かに低い金額を定時されると思います。

市況によっては、地価や原材料、オリンピックなどのイベントに影響を受けて値上がりすることも当然あります。けれど、これは予測することは非常に難しいです。値上がりを考慮しない場合、購入した金額と市場での資産価値には開きがあるということです。

その為、売却してローン残債を回収するには一定期間は保有してローンの残債と市場での資産価値が釣り合うまで時間がかかります。

対して、中古マンションはある程度価格が落ちており市場価格との乖離が少ないケースがあります。ただし、リノベーションによって近年はバリューアップが盛んに行われるため中古価格も上昇している傾向にあります。

それでも、しっかりと探せば東京23区でも2LDKから3LDKで月の返済額が10万円程度の物件はたくさんあります。また、フルリノベーションされており部屋の中は新築と変わりません。外観の古さが気にならなければ好立地に賃貸するよりも遥かに安い金額で快適な場所に住める点で合理的な選択と言えます。

底値価格の概念

どんな物件にも底値価格というものが存在します。新築でマンションを購入した場合、業者利益と市場価格との乖離や周辺エリアの相場家賃が築年数による低下に伴い資産価値は下落するのが基本です。市況による地価上昇や値上がりが起きない限りは原則は値下がりします。その場合、合理的な購入物件はある程度築年数が経過して価格が底値を迎えている物件を選ぶことができれば、購入価格と売却価格の乖離が少ない為、購入して一定期間居住して引越ししたい場合には、短期間であっても売却金額でローン残債を返済することが可能ですし、場合によっても売却益が出ることも珍しくありません。

底値の概念に関して詳しく理解したい方は、「底値価格(資産価値・家賃)を活用したワンルームマンション組み替え投資手法」で細かく解説していますのでご覧ください。

築年数が経過したリノベーションマンションは流動性が高い

住宅ローンは、投資用マンションローンと比べて一般的で門徒が広いローンです。金利も安く、築年数が古いものでも35年ローンを組むことができたり年収や職業の縛りも投資用マンションローンと比べて門徒が広いのが特徴です。そのため、購入できる母数が多いため需要さえ一致すれば売却も用意にできるという点で流動性が高い特徴があります。

リノベーションマンションを提供する不動産会社で、スターマイカ「東証1部」という会社があります。私も、購入を検討して何度か内覧に行ったことがあるのですが、ここの特徴は、賃貸中のファミリーマンションを買取、保有期間中は家賃収入で収益をあげて退去後にリフォームをして居住用のマンションとして販売するモデルを提供している会社です。

扱う物件は、2,000万円台〜3,000万円台のファミリータイプが中心で返済額は7万円〜13万円台です。場所に関しても東京23区内の物件も多くあります。この立地で2,000万円台〜3,000万円台のファミリー物件に住むことは新築ではまずありえません。また、賃貸でも難しいでしょう。賃貸で住む金額と比べても月々の支払い金額が安く抑えられている所に需要が高まっています。該当エリアの賃貸金額相場よりも返済金額が極端に抑えられる物件は需要が高まります。底値の観点から考えてもスターマイカが提供する物件は非常に優れてるのではないでしょうか?

マンション購入をご検討されている方は、一度見てみてもよい会社の一つと言えます。

賃貸VS購入のまとめ

ご自身が、居住を検討しているエリアの間取りの賃貸相場家賃より購入した場合の月々の返済金額が低い場合には、購入した方が得と考えてよいでしょう。但し、購入価格と市場価格との乖離が少ない物件を選ぶ事で、引越しの際に売却をしてローン残債を持ち出すことなく返済しきる確率が短期的にも高まります。そのため、流動性を高めたい場合には、該当エリアの賃貸家賃相場よりも月々の返済金額が少ない築年数の経過したリノベーション中古マンションを選択することが合理的です。もちろん新築マンションを購入した著者である私として、居住用マンションはロマンを選ぶという考え方も間違いではありません。その場合には、値上がりが起きないかぎり市場相場と乖離があるケースが多い為、ある程度長い期間保有することを覚悟する必要はあります。

以上、(賃貸VS購入)賢い選択肢はどっち?持ち家(マンション)資産形成の極意でした。

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