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不動産投資家が教えるREIT(リート)の基礎とは?

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

REIT(リート)とはそもそも何なのか??

お忙しいところ本記事をお読みいただきありがとうございます。REITと現物の不動産投資はどちらが良いのか気になっている方も多いのではないでしょうか。本記事ではまずREITとはどのような金融商品なのか、以下の2つに分け説明させていただきます(詳細に関しては別記事にてまとめる予定です)

  • ①REITを知るために必要な証券化とは一体何なのか
  • ②これだけは抑えてほしい!REIT概要説明

①REITを知るために必要な証券化とは一体何なのか

まずそもそもREITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。そして日本語に直すと、不動産投資信託と言われたりします。要するにREITとは不動産に投資する投資信託のことです。(ご存知の方も多いとは思いますが、投資信託とは多くの投資家から集めたお金をプロの投資家が運用し、その運用利益・配当等を投資家に分配する金融商品です)

そして不動産というのは当たり前ながら現物資産であり、証券ではないため、証券化をする必要があります。ここから本題である証券化について以下の3つに分け説明させていただきます。

  • Ⅰ証券化概要
  • Ⅱ証券化のメリット・デメリット
  • Ⅲ証券化商品説明

Ⅰ証券化概要

不動産・債券等の資産を有価証券にし、第三者に売却することによって資金調達を行う方法のことです。元の資産保有者(オリジネーター)は資産を売却することにより資金調達を行うことができる。そして資産を証券化した金融商品購入者は、その資産が生み出すキャッシュフローを分配金として受け取ることが可能です。(不動産であれば賃料収入、債券であれば金利)また証券化をするにあたっては、証券化をするためのみに設立された「特定目的会社(SPC)」又は「特定目的事業体(SPV)」が必要となります。

Ⅱ証券化のメリット・デメリット

【メリット】
景気が悪い時等、元の資産保有者(オリジネーター)にとっては証券化し売却することにより、現物の不動産を売却するよりも高値で売却できることがあります。景気が悪い時というのは例えば100億円の不動産の買い手はあまり見つからないが、証券化し1口1億円等にすることによって、買い手を見つけることが容易となるのです。
そして購入者にとっては、証券化することにより少額で購入することができるようになります。また少額になるということはそれだけリスクを抑えることができるというメリットもあります。

【デメリット】
元の資産保有者(オリジネーター)にとっては基本的にありません。強いて挙げるとすれば証券化すると、市場価格より高値で売却できることはあまりないということ。不動産等では競売にかけたりすることにより、市場価格よりも高値で売却できることもあります。
そして購入者にとっての最大のデメリットは元の資産のリスクが見えにくくなるということです。この点に関しましては、次の「Ⅲ証券化商品の説明」にところで細かく説明させていただきます。

Ⅲ証券化商品説明

ここでは主な証券化商品を列挙させていただいた後に、誰もが知っているある証券化商品について、前述した証券化のデメリットを交え説明させていただきます。まず主な証券化商品はざっとこんな感じです。

  • 自動車ローン証券
  • 学生ローン証券
  • クレジットカード証券
  • 住宅ローン担保証券
  • 債務担保証券

あのリーマンショックの引き金となった【サブプライムローン】も「住宅ローン担保証券」「債務担保証券」なのです。リーマンショックとサブプライムローンの関連性はここでは省略させていただきますが、プロの金融機関ですら証券化商品のリスクを見誤ってしまうほどリスクが見えにくくなってしまうのです。

②これだけは抑えてほしい!REIT概要説明

証券化についての説明は以上とし、続いてREITについて説明させていただきます。本記事冒頭の振り返りとなりますが、REITというのは不動産を証券化した商品のことです。不動産保有者は証券化することにより、売却金額を得、REIT購入者はその不動産の賃料収入を分配金という形で得ます。超簡単にREITの概要を説明すると上記のようになるのですが、ここではREITが購入されるまでの流れについて以下の3つに分け説明させていただきます。

  • Ⅰ不動産証券化の流れ
  • Ⅱ購入者が分配金を得るまでの流れ

Ⅰ不動産証券化の仕組み

個人あるいは企業が保有している不動産を証券化するためには、前述の通りその不動産を証券化するためだけの、「特定目的会社(SPC)」又は「特定目的事業体(SPV)」が必要となります。「特定目的会社(SPC)」又は「特定目的事業体(SPV)」のどちらかが、証券化する不動産を購入します。購入方法としては銀行融資を用いる「間接金融」、そして株式を発行する「直接金融」があります。ちなみに「間接金融」は返済義務があり、「直接金融」は返済義務がありません。そして不動産を購入後、証券化するのです。

Ⅱ購入者が分配金を得るまでの流れ

まず初めに証券化した不動産を多くの人が購入できるように、小口化をします。そしてその小口化した不動産投資証券を購入します。そしてその不動産投資証券購入者は、その不動産投資証券を発行している「特定目的会社(SPC)」又は「特定目的事業体(SPV)」の基本的に決算3ヶ月以内に配当金が支払まれます。ちなみに決算期はそれぞれ異なります。

多くの場合REITに関与する立場の会社は他にも存在するのですが、本記事では分かりやすくするため、省略させていただいております。ちなみに他の会社としては資産運用の委託をする【資産運用会社】、資産保管の委託をする【資産保管会社】、一般事務の委託をする【事務受託会社】等です。

最後まで本記事をお読みいただき誠にありがとうございました。次回以降の記事にてREITについてもっと深堀りしていく予定ですので、それらの記事に関しましてもお読みいただけると幸いです。

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やまぴー
コンサルタント

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