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不動産投資で失敗しない為の税金知識

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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不動産投資を成功に導くためには、税金の知識を最低限把握して置く必要があります。というのも、不動産投資に限って言えば同じ物件を購入したとしても享受できるメリットが年収によっても異なってくるからです。今回は、不動産に関する税金の知識をまとめてみました。

不動産を取得することで発生する税金とは?

印紙税

不動産を取得する際に、売買契約書を作成します。その際に課される税金です。印紙税は、国税に納めます。

下記、印紙税の税額表です。

課税物件名 不動産譲渡に関する契約書 請負に関する契約書 消費貸借に関する契約書 売上代金に係る金銭の受取書 不動産の譲渡・請負に関する契約書
具体的な契約書等 売買契約書受渡証書贈与契約書 建築請負契約書設計契約書借契約書注文請書等 住宅ローンの金銭消費貸借契約書 領収書 軽減措置
契約金額・受取金額 印紙税(1通につき)
非課税 契約金額1万未満 契約金額1万未満 契約金額1万未満 受取金額5万未満 譲渡 請負
記載金額なし 200 200 200 200 200 200
1万〜10万以下 200 200 200 200 200 200
10万超〜50万以下 400 200 400 200 200 200
50万超〜100万以下 1,000 200 1,000 200 500 200
100万超〜200万以下 2,000 400 2,000 400 1,000 200
200万超〜300万以下 2,000 1,000 2,000 600 1,000 500
300万超〜500万以下 2,000 2,000 2,000 1,000 1,000 1,000
500万超〜1,000万以下 10,000 10,000 10,000 2,000 5,000 5,000
1,000万超〜2,000万以下 20,000 20,000 20,000 4,000 10,000 10,000
2,000万超〜3,000万以下 20,000 20,000 20,000 6,000 10,000 10,000
3,000万超〜5,000万以下 20,000 20,000 20,000 10,000 10,000 10,000
5,000万超〜1億以下 60,000 60,000 60,000 20,000 30,000 30,000
1億超〜2億以下 100,000 100,000 100,000 40,000 60,000 60,000
2億超〜3億以下 100,000 100,000 100,000 60,000 60,000 60,000
3億超〜5億以下 100,000 100,000 100,000 100,000 60,000 60,000
5億超〜10億以下 200,000 200,000 200,000 150,000 160,000 160,000
10億超〜50億以下 400,000 400,000 400,000 200,000 320,000 320,000
50億超 600,000 600,000 600,000 200,000 480,000 480,000

契約書は、2通作成し、買主・売主が1通ずつ保管します。印紙税の納税は、買主・売主が連帯して行うため、どちらか一方でも貼っていない場合は、双方が責任を追及されます。もし、収入印紙を貼り付けなかった場合には、過怠税として、印紙税額の3倍を徴収されます。

登録免許税

不動産を取得する際に登記の設定や住宅ローンを組んだ場合の抵当権の設定登記として、国税に支払います。

下記、登録免許税の税額表です。

項目 内容 課税標準 税率
所有権保存登記 不動産の価額 4/1000
相続または法人の合併による移転登記 不動産の価額 4/1000
共有物の分割による移転の登記 不動産の価額 4/1000
その他の原因による移転の登記 不動産の価額 20/1000
地上権・永小作権、賃借権または採石件権の設定、転貸または移転の登記 設定または転貸の登記 不動産の価額 10/1000
相続または法人の合併による移転の登記 不動産の価額 2/1000
共有に係る権利の分割による移転の登記 不動産の価額 2/1000
その他の原因による移転の登記 不動産の価額 10/1000
住宅用家屋の場合の軽減税率
項目 内容 軽減税率
住宅用家屋の所有権の保存登記 個人が平成32年3月31日までに要件に該当する住宅用家屋を新築し、または建築後使用されたことのない住宅用家屋を取得した場合の所有権の保存登記 1.5/1000
住宅用家屋の所有権の移転登記 個人が平均32年3月31日までに要件に該当する住宅用家屋を取得した場合の所有権の移転登記 3/1000
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 個人が平成32年3月31日までの間に要件に該当する住宅用家屋の新築をし、または一定の要件に該当する住宅用家屋を取得した場合において、これらの住宅用家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付け等に係る債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記 1/1000
特定確認長期優良住宅の所有権の保存登記 個人が平成21年6月4日から平成30年3月31日までの間に要件に該当する認定長期優良住宅を新築し、または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅を取得した場合の所有権の保存登記 1/1000
特定認定長期優良住宅の所有権の移転登記 個人が平成21年6月4日から平成30年3月31日までの間に改築後使用されたことのない要件に該当する認定長期優良住宅の取得をした場合の所有権の移転登記 1/1000 戸建住宅は、2/1000
認定低炭素住宅の所有権の保存登記・移転登記 個人が平成24年12月4日から平成30年3月31日までの間に要件に該当する認定程炭素住宅を新築し、または建築後使用されたことのない認定低炭素住宅を取得した場合の所有権の保存登記・移転登記 1/1000
特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記 個人が平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋に取得した場合の所有権の移転登記 1/1000

消費税
消費税は、売買価格やサービスの価格に対して8%(2018年現在)課税されます。8%のうち6.3%が国、1.7%が都道府県に納められます。原則、土地は非課税。建物に消費税が課せられます。但し、一部取り扱いが異なる場合がありますので、以下表にてまとめています。

土地
項目 課税・非課税
土地の購入 非課税
立木その他独立して取引の対象となる土地の定着物の購入 課税
庭木、石垣、庭園等のうち宅地と一体化して購入する場合 非課税
土地の上に存する権利の購入(借地権・地上権) 非課税
土地の造成や整地にかかった費用 課税
土地の貸付 非課税
貸付期間が1ヶ月未満の土地の一時貸付 課税
グランドやテニスコートなど施設の利用またはサービスの提供を伴う土地の貸付 課税
駐車場として、地面の整備、フェンス、区画等を行っている場合の土地の貸付 課税
建物
項目 課税・非課税
事業者からの建物の購入 課税
個人が自宅として使用していた住宅を購入した場合 非課税
住宅以外の建物の購入(事業用) 課税
住宅の貸付 非課税
貸付期間が1ヶ月未満の住宅の一時貸付 課税
住宅以外の建物の貸付 課税
住宅以外の建物の権利金・礼金・敷金(返済しないもの) 課税
住宅以外の建物の権利金・礼金・敷金(返済するもの) 非課税
住宅以外の建物の貸付に係る管理費・共益費 課税
建物の建築 課税
その他費用
項目 課税・非課税
不動産取引の仲介手数料 課税
不動産登記の登録免許税 非課税
不動産の登記に関する司法書士報酬 課税
融資手続きの手数料 課税
火災保険等の保険料 非課税
管理委託料 課税

不動産取得税
土地や家屋を取得した際に取得後に1度だけ課税される税金です。不動産取得税は、地方税として納税します。但し、土地に関しては10万円未満、家屋(新築、増築、改築)に関しては1戸につき23万円未満、家屋(その他)は1戸12万円未満まで免税となります。

不動産取得税は、課税標準額×4%となります。課税標準額とは、取得した時の固定資産税評価額の事を言います。購入価格ではないので注意しましょう。

不動産を保有することで発生する税金とは?

固定資産税
固定資産税は、その年の1月1日に土地・建物を所有している人が納める市町村税です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)×1.4%です。但し、土地は30万円未満、家屋は20万円未満、償却資産150万円未満のものに関しては免税となります。

都市計画税
その年の1月1日に土地・建物を所有している人が固定資産税と一緒に納める市町村税です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)×0.3%が制限となっています。

不動産を売却することで発生する税金とは?

不動産を売却する際に発生する税金を知るにはまず、所得に対して発生する税金の種類を知る必要があります。所得は、収入から費用を差し引いた金額です。所得には、所得税と住民税が課せられます。次に、所得は10種類に分類され、総合課税・申告分離課税・源泉分離課税のいずれかの方法で課税されます。

以下、所得の種類と課税方法をまとめた表です。

所得の種類 所得の計算方法 課税方法
事業所得 売上ー経費 総合課税
不動産所得 家賃収入ー経費 総合課税
給与所得 給与ー給与所得控除額 総合課税
一時所得 収入ー収入を得るための費用ー特別控除額 総合課税
雑所得 年金:年金ー公的年金等控除額その他:収入ー経費 総合課税
配当所得 配当収入ー株式を取得するための借入利子 申告分離課税
退職所得 (退職金ー退職控除額)×1/2 申告分離課税
山林所得 収入ー経費ー特別控除 申告分離課税
譲渡所得 収入ー取得費ー譲渡費用 源泉分離課税
利子所得 利息収入 源泉分離課税

総合課税の税率表は以下となります。

超え(万円) 以下(万円) 所得税率(%)円
195 5
195 330 10 ー97,500
330 695 20 ー427,500
695 900 23 ー636,000
900 1,800 33 ー1,536,000
1,800 4,000 40 ー2,796,000
4,000 45 ー4,796,000

損益通算
不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得に関しては、損失が出た金額を他の所得から控除することができます。

不動産を譲渡した際の損益を計算する上で必要なのが取得費の概念です。

取得費=取得価額ー取引日から譲渡美までの減価の額

取得価額

取得価額は下記合計の金額となります。

  • 購入代金
  • 取得に対する仲介手数料・運搬費・整地費用等の整備費、改良費
  • 取得に対する登記・登録費用
  • 不動産取得税
  • 売買契約書の印紙代
  • 立退料
  • 取壊費用・資産損失相当額
  • 違約金

減価の計算方法
減価の額=建物取得価額×90%×償却率×経過年数

償却率は以下の表にまとめています。

種別 法廷耐用年数 法廷耐用年数(年 償却率 非事業用建物の場合
耐用年数(年) 償却率
木造 22 0.046 33 0.031
木造モルタル造 20 0.05 30 0.034
鉄筋鉄骨コンクリート造 47 0.022 70 0.015
金属造(骨格材の肉厚3mm以下) 19 0.052 28 0.036
金属造(同3mm超4mm以下) 27 0.037 40 0.025
金属造(同4mm超) 34 0.03 51 0.02

<例題>
平成24年4月1日に1,000万円で鉄筋コンクリート造の投資用区分マンションを購入し、平成30年4月1日に譲渡した場合

  • 取得価額:10,000,000円
  • 償却率:0.022
  • 経過年数:6年
  • 減価の額:10,000,000×90%×0.022×6年=1,188,000円
  • 取得費:10,000,000円ー1,188,000円=8,812,000円

譲渡費用

  • 取得に対する仲介手数料・運搬費・整地費用等の整備費、改良費
  • 取得に対する登記・登録費用
  • 不動産取得税
  • 売買契約書の印紙代
  • 立退料
  • 取壊費用・資産損失相当額
  • 違約金

譲渡税率

不動産譲渡に係る税率は所有年数で異なります。

譲渡区分 所得税(%) 住民税(%)
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30 9
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15 5

居住用の場合には、長期短期に関わらず譲渡所得の3,000万円特別控除があります。つまり、譲渡による利益が3,000万円までは、所得税、住民税ともに免税となります。

不動産を賃貸することで発生する税金とは?

不動産所得=総収入金額ー必要経費

不動産所得に対しては、所得税がかかります。不動産所得は他の所得と合算して総合所得とした扱われます。税率は、前述の税率表をご覧ください。

下記は、必要経費一覧表です。

経費科目 内容
租税公課 固定資産税・事業税・印紙税
修繕費 建物・備品などの修理費
減価償却 建物などの固定資産を費用化した経費
保険料 火災保険・損害保険料
借入金利子 賃貸物件にかかる借入金の利息
管理費 不動産管理料
広告宣伝費 入居者募集等の広告宣伝費
青色事業専従者給与 給与等
その他の経費 消耗品費・水道光熱費・通信費・交際費等

減価償却に関しては、定額法を用意て税法で定められた法定耐用年数で分割して必要経費とします。

不動産を相続・贈与することで発生する税金とは?

贈与税
譲与税は、相続税を保管する形で、贈与者が受贈者に対して贈与した場合に課せられます。

贈与税=(贈与合計額ー110万)×税率ー控除額

下記は、贈与税一覧表となります。

基礎控除後の課税価格 一般贈与財産 特定贈与財産
税率(%) 控除額(円) 税率(%) 控除額(円)
200万円以下 10 0 10 0
300万円以下 15 10 15 10
400万円以下 20 25
600万円以下 30 65 20 30
1,000万円以下 40 125 30 90
1,500万円以下 45 175 40 190
3,000万円以下 50 250 45 265
4,500万円以下 55 400 50 415
4,500万円超 55 640

相続税
被相続人が死亡したことにより、相続人が財産や債務を引き継ぐ事を相続と言います。相続税の基礎控除額は、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)です。

以下は、相続税率の一覧表です。

法定相続分に応ずる取得価格 税率(%) 控除額(円)
1,000万円以下 10 0
3,000万円以下 15 50
5,000万円以下 20 200
1億円以下 30 700
2億円以下 40 1,700
3億円以下 45 2,700
6億円以下 50 4,200
6億円超 55 7,200

以上が、不動産投資で失敗しない為の税金知識でした。細かい部分の細くに関しては順次更新していきます。

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