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REIT VS 不動産投資 どちらが良いか徹底比較!!

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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なにかと比較されるREIT(リート)と不動産投資

お忙しいところ本記事をお読みいただきありがとうございます。この記事のタイトルにもあります通り、REITと不動産投資は何かと比較されます。最近では落ち着きましたが、REITが良いらしいという噂を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?はたまたREITよりも不動産投資の方が、現物資産だから大きな値崩れはしづらいから良いという噂を聞いたことがあるという方もいらっしゃるのではないでしょうか?本記事ではREITと不動産投資のどちらが良い金融商品なのか、以下の3つに分け説明させていただきます。(※本記事での不動産投資とは最も行う方が多いであろう、東京23区の新築ワンルームマンション投資とさせていただきます)

  • ①知っておくべき!REIT概要説明
  • ②REIT VS 不動産投資 徹底比較
  • ③総論

①知っておくべき!REIT概要説明

REITと不動産投資を比較する前に、まずそもそもREITとは何なのか説明させていただきます。(ご存知の方は申し訳ありません)

まずそもそもREITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。そして日本語に直すと、不動産投資信託と言われたりします。要するにREITとは不動産に投資する投資信託のことです。(ご存知の方も多いとは思いますが、投資信託とは多くの投資家から集めたお金をプロの投資家が運用し、その運用利益・配当等を投資家に分配する金融商品です)REITの場合は他の投資信託とは異なり、その不動産が生み出す賃料収入を購入者に分配しています。本記事はREITについて詳細に説明する記事ではないため、説明は以上とさせていただきます。

②REIT VS 不動産投資 徹底比較

それでは本題のREITと不動産投資の比較に移らせていただきます。金融商品同士を比較する際というのは、単に年間利回りを比較すればいいというわけではありません。初期費用はどれくらいかかるのか、投資をするにあたりどれくらいの労力がかかるのか等も重要な要素となります。そこで本記事では以下の4つの観点よりREITと不動産投資を比較させていただきます。

  • Ⅰ利益確実性
  • Ⅱ費用
  • Ⅲ労力
  • Ⅳ予測困難性

REIT

Ⅰ利益確実性

利益性という観点で見ると、2018年時点での過去10年の分配金利回りは約4%であり、これは日本国債だけではなく、他の投資信託と比較しても優秀な数字である。ただ確実性という観点では今後日本経済・世界経済がどうなるかに依存する部分が大きいため、★4つ

Ⅱ費用

不動産投資を行うためには数千万円が必要であるのに対して、一口10万円ほどから購入できる銘柄も多々ある。ただ一口50万円以上の銘柄も多々あるため、★3つ

Ⅲ労力

購入前と後に分け労力を分析すると、購入前はどのREITを購入するかそしてどのタイミング・価格で購入するか等を考えるために、ある程度の労力をかける必要がある。ただ他の投資信託と同様に購入後は基本的に何もすることがないため、★4つ

Ⅳ予測困難性

REITの多くは居住用ではなく、オフィスビル・商業用施設・ホテル等を対象としており、それらの施設というのは入居率や賃料が景気の影響を大きく受ける。そしてリーマンショック後の不景気等から分かるように、景気というのは非常に予想がしづらいため、★2つ

不動産投資

利益確実性

利益性という観点で見ると、東京23区の新築ワンルームマンション投資というのは、そもそも利益性を追求している金融商品ではなく、長期的な資産形成を目的としている商品であるため、それほど高くはない。確実性という観点で見ると、東京23区のワンルームマンションの需要が極端に下がるということは非常に考えづらいため高く、利益性と確実性を総合すると★4つ

費用

自己資金はあまり必要ではないが、数千万単位の費用が必要であるため、(通常はほとんど銀行ローン)★1つ

労力

物件を購入するまでは、業者選び⇒物件選び⇒内覧など多少の労力はかかるが、多くのサラリーマンが実践できていることから、意外とそれほどでもない。(ただ良い業者を選ぶことは非常に重要)また基本的に物件購入後は自分ですべきことはなく、管理会社にまかせておけばよいため、★4つ

予測困難性

前述の内容と多少重複してしまうが、東京23区の新築ワンルームマンションの需要が極端に下がる確率は非常に低い。また日本全体としては人口は減少しているが、東京の人口は増えている。また東京23区のマンションの入居率は97%であることも安心材料である。そして地震で潰れないか気になっている方も多いと思うが、新築・築浅のマンションが潰れる確率は限りなく0%である。以上より総合的に判断して★4つ

③総論

これまで【利益確実性】【費用】【労力】【予測困難性】という観点でREITと不動産投資を比較してきましたが、それぞれの観点を踏まえ総合的にまとめさせていただきます。

【REIT】合計★13

総論:不動産投資を含めた他の金融商品と比較した際に、利益性が高く、比較的少額から始めることができる点が魅力。ただ前述の通り商品の特性上、景気に大きく分配金が依存するため、長期的な視点や出口戦略をはっきりさせて上で購入をする必要がある。ただ株やFXと比べるとそれほど変動の幅は大きくないため、ポートフォリオの一部として入れるのは非常にオススメ。懸念材料として(特に日本の)REITという金融商品はできてからあまり年月が経っていないため顕在化していないリスクが存在する可能性があるということが挙げられる。

こんな人にオススメ:小額からも投資を行いたく、株やFXほどではなにしろ多少のリスクを取ってでも利益性を追求したい人

【不動産投資】合計★13

総論:利益性という点では多少物足りない部分もあるが、20年や30年というスパンで見ると確実に利益を上げることができる点が魅力。最大のネックとしては購入するために数千万円が必要である点であり、一定のスペックがないと低い金利で銀行ローンを組むことができない点である。ただ銀行ローンを低い金利で組むことができる人にとっての長期的な資産形成としては非常に良い金融商品である。ちなみに不動産のローンというのはローン加入者がお亡くなりになった際、ローンの支払義務が無くなるため生命保険代わりにもなる。

こんな人にオススメ:不動産投資を行えるだけのスペックがあり、あまりリスクを取らずに長期的な資産形成を行いたい人

本記事を最後までお読みいただき誠にありがとうございます。REITと不動産投資の総合評価が同じ★の数となっておりますが、これは全くの偶然であり何の意思もポジショントークもありません。ただこのことからも分かる通り、金融商品同士を比較した際にあまり明確な優劣というのは付かないことが多いです。つまりはそれぞれの人にとってどの金融商品を購入すべきか、どの金融商品をどのくらいの割合で購入すべきかというのは異なります。これさえ買っておけばOKというような最高の金融商品はこの世にありません。大事なのは自分が許容できるリスクの範囲内でバランスの良いポートフォリオを組むということです。末筆となりますが、本記事が皆さんのポートフォリオ形成に少しでも役立てたのであれば幸いです。

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やまぴー
コンサルタント

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より