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不動産投資で節税効果を最大化する為に知っておきたい「現在価値」の考え方

中島悠太

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

今回は、ワンルームマンション投資に直接関係する話ではないですが、ファイナンスにおける基本的な考えである、現在価値についてご説明します。この考えが理解できれば、節税をなるべく早めに行った方がいいということがわかると思います。

現在価値とは

今2つの選択肢があったとします。1つは現時点で100万円をもらうという選択肢であり、もう1つは5年後に110万円もらえるという選択肢です。この時、あなたはどちらを選択するでしょうか。

 どちらの選択肢がいいかを考えるとき、両方を比較しないと選ぶことができないと思います。今回の選択肢は時間軸がずれているので、これを修正して比較を行います。修正する方法としては2つ方法があります。1つ目は、仮に現時点で100万円をもらった場合、5年後にはいくらになっているか。2つ目は5年後の110万円は今にしたらいくらになるのか。

 ここで、仮に銀行に預けていたら絶対に毎年3%利息がつくということで考えてみたいと思います(昨今は普通預金でも0.001%しか利息はつきませんが。)。

 1つ目、仮に100万円を今もらった場合5年後いくらになるか
毎年3%の利息がつき複利計算すると(複利については後ほど説明します)、

1年目 100万円+100万円×3%=103万円
2年目 103万円+103万円×3%=106万円
・・・
5年目 115.9万円となります。

ということは、5年後に110万円もらうより、いま100万円をもらってずっと銀行に預けていた方が、いいということになります。

 2つ目、5年後の110万円はいまにしたらいくらになるのか。これは1つ目の計算の逆をするだけです。

5年後 110万円
4年後 110万円–110万円×3%=106.7万円
・・・
現時点 94.8万円となります。この結果から、現時点で100万円もらった方が価値があることがわかります。

このように、現在と将来では時間軸がずれており同じ金額でも価値が異なっています。この現時点の価値のことを「現在価値」と言います。

【参考】
単利と複利の違い
利息の種類には単利と複利というものがあります。
簡単に違いを見てみます。
仮に100万円、年利5%で5年間お金を貸したとします。

単利
単利とは元本だけに利息がつく仕組みのことです。元本だけに利息がつくので、以下のようになります。

  • 1年目 100万円×5%=5万円
  • 2年目 100万円×5%=5万円
  • 3年目 100万円×5%=5万円
  • 4年目 100万円×5%=5万円
  • 5年目 100万円×5%=5万円

になるので、5年間で受け取る金額は125万円となります(元本100万円+利息25万円)

複利
複利とは利息部分にも利息がつく仕組みのことです。利息部分を計算すると以下の通りになります。

  • 1年目 100万円×5%=5万円
  • 2年目 105万円(元本100万円+利息5万円)×5%=5.25万円
  • 3年目 110. 25万円(元本100万円+利息10.25万円)×5%=5.5万円
  • 4年目 115.76万円(元本100万円+利息15.76万円)×5%=5.78万円
  • 5年目 121.55万円(元本100万円+利息15.76万円)×5%=6.07万円

になるので、5年間で受け取る金額は127.5万円(元本100万円+27.5万円)となります。
複利の方が単利よりも2.5万円大きくなります。利率が大きくなるほど、経過年数が長くなるほど、複利の効果は大きくなります。

現在価値とワンルームマンション投資の節税との関係

別の記事にて、ワンルームマンション投資の節税についてご説明させていただきました。その中で、新築と中古にについて「節税額」は異ならず、「節税の前倒し」の効果があるという話がありました。どういうことかと言いますと、10年間で支払う税金額は変わらないが、1年目2年目に支払う税金金額が少ないことを意味します。税金の金額が少ない=手元に残る金額が大きいということです。

ここまでくれば、今回の記事のテーマであった現在価値の意味がわかると思います。同じ金額であれば将来よりも現在の方が価値が高いため、「節税の前倒し」することに意味があるということです。
つまり、節税という面からは新築ワンルームマンションよりも中古ワンルームマンションの方が有利という結論になります。

以上、今回の記事だけでは分かりにくいかとは思いますが、ぜひ「公認会計士が説明する新築中古ワンルームマンション節税比較」も合わせてご一読いただけると、今回の記事の趣旨がわかるかと思います。

これらはあくまで、私個人の考えですので、全てが正しいという訳ではございませんが、ご参考になりましたら幸いです。
 貴重なお時間をいただき最後までお読みいただきありがとうございました。

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中島悠太
会計士

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