学習

ワンルームマンション投資家が挙げる売却成功に必要な3つのポイント

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

前回の記事(区分マンション投資8戸所有の投資家が公開する【エリア戦略】)では、エリア戦略となぜ川崎というエリアに不動産を購入したのか、筆者なりのエリア戦略を紹介しました。

今回の記事は、不動産売却の経験やポイントをご紹介します。

>キーワードは【物件売却】と【現金】

1戸売却を経験
川崎エリアに物件を買い進めていた筆者ですが、1年半保有していた物件を1戸売却しました。この物件は16年4月に購入した物件で、キャッシュフローも良く、入居者も問題ない物件でした。売却理由の1つとしては、購入だけでなく、売却も経験しておきたかったことにつきますが、他にも3点あります。紹介していきます。

―①ローン金利が高かった―

過去の記事で筆者は日本政策金融公庫から借り入れを起こし、不動産を購入しているとお伝えしましたが、公庫では借り入れ後に次の融資まで間を空けてくれといった、待ちの時間が発生してしまいます。
その間にも購入を続けるためには、別の金融機関から借り入れを起こす必要がありました。
筆者も別の金融機関から、借り入れを起こして購入していたのが、売却した物件になります。

金利としては公庫が1.5%もいかないのに対し、別の金融機関だと3.0%でした。その為、
売却して借り入れ状況を改善し、別の物件を公庫で借りなおしました。

※金利に関しては、あくまで公庫が好条件であり、他の銀行が高すぎるわけではありません。

―②現金が手元に増える―

売却した物件ですが、仕入れ値が低く、キャピタルゲインをとれる物件だったのですが、それよりも重視したいのが、現金が手元に増えるということ。

不動産をローンで購入していると、ローンの引き方にもよりますが、元金+金利の返済に大部分を払ってしまいます。元金の返済はあくまで、株式投資でいう含み益となりますので、手元の現金が増えることはありません。

その為、次々に不動産を購入しようと思っても、手持ち資金がなくなってしまい、銀行への見せ金はおろか、手付金や仲介手数料が払えなくなってしまいます。←買い進めていくには、案外これがつらく、銀行側にこれだけ返済してるから、自己資金がないんですといった説明をしても見向きもされません。

上記理由で、含み益を回収しようと思うと売却が必要になってきます。

―③銀行へ実績として説明できる―

不動産事業(銀行に対しては投資という言葉でなく、事業という言葉を使う)によって、銀行から借り入れを起こし、月々返済を行っていますが、果たして事業としてちゃんと儲かっているのか、って説明するには難しくないですか??

もちろん月次推移で売上、経費をつけていけばいいのですが、買った物件が値下がりしていけば、いずれ減損しないといけなくなってきます。

銀行は資金提供している側なので、ひたすら買って、売ってをしているとよくないです(そもそも宅建業事業になってしまうのでNG)が、売却をしてきっちり数字を出すと事業がうまくいってますと銀行に説明できます。

―買い進めるには-
上記3点を踏まえ、買い進めていくには、①のように経費管理も大切ですが、②のように売却して含み益を回収することと③のように実績を作ることが大切になってきます。
その為には、定期的に売却はしていかないといけないと思ってますし、定期的に買い進めることも大切だと思っています。

不動産投資ですから買うことだけでなく、売ることにも焦点を当ててみては如何でしょうか。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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