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海外不動産(投資)の視察と考察「ドバイ編」

秋吉智紀

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

筆者はフィリピンに不動産投資をしており、今回はドバイへ不動産の視察および観光をしてきましたのでご紹介します。ドバイという地域と筆者なりの考察をお伝えします。


キーワードは【人口構成】【開発】





―日本からドバイへ-





日本から飛行時間9時間で到着する魅惑の地域(国としてはアラブ首長国連邦に属し、ドバイは首長国のひとつです)ドバイ。
10月頃から過ごしやすい気温になりますので、観光するには今からがおすすめです。
今回、成田出発で羽田帰国のエミレーツ航空で組んだんですが、わずか9万円弱でした。結構行きやすいと思いませんか。


―ドバイ観光―





ドバイ観光で有名なのはブルジュハリファ一帯のエリアで、年末年始にテレビで見かけるドバイハウンテン(噴水)やドバイモールなど近代的で煌びやかなエリアです。
ブルジュハリファはミッションインポッシブルのロケでも使用されており、全高828mと世界一を誇っています。
(ドバイでは地震がないと考えられている為、このような高さまで建設できるみたいです。
ちなみにサムスン物産が建設を行いました。また、レジデンスのほうに与沢翼さんが住んでいると言われてます。)


他には、古くからのドバイを残している三大スーク(商店街みたいなもの)が人気の観光スポットです。

―人口構成ー






ドバイの人口構成は極めていびつであり、人口260万人に対し、23万人しか自国民がいません。
あとはインド、バングラディッシュ、パキスタン、フィリピンからの出稼ぎ外国人労働者が大半を締め(25~44歳までの男性人口が異常に多いのは外国人労働者によるもの)、ヨーロッパやアジアからの駐在員はそこまで多くありません。

―収入や税金に関してー

人口的に少ない自国民がかなり優遇されており、役所で大して仕事をしてない割りに新卒で年収が1500万円程度あります。
一方、外国人労働者はタクシーの運転手やホテルの受付、掃除など身の回り全ての業務をこなしてくれてますが、そこまで年収は高くないみたいです。
しかし、ドバイでは所得税などの税金が掛からないため、外国人労働者でも本国に送金しても生活していけてるみたいです。
駐在員は結構もらってるようで、結構贅沢な生活をしている人が多い印象です。

―不動産の所有権や売買に関してー






ドバイでは、誰でも不動産を購入することができます。
その際に国籍やビザの保有可否は問われません。


ドバイには、外国人が不動産を購入することができる、借地権特区と所有権特区があり、借地権特区においては、外国人は99年間不動産を保有することができます。

―開発―

ドバイでは常に何か目玉の建物を建設しているぐらい開発が盛んです。
今は、シンガポールのマリーナ・ベイサンズを模した建物を建てています。他にもあちこちビルを建設してます。


ドバイはもともと、だだっ広い砂漠であった為、都市部を抜けるとすぐに砂漠になってしまいます。
土地が潤沢にあるので、新しいエリアに綺麗で大きい都市を作っていくのがドバイの特徴になります。


今やランドマークになっているブルジュハリファでさえ、開業したのが2010年で、その近くのドバイモールの開業は2008年で、まだ10年ほどしか経っていません。それまではあまりぱっとしないエリアだったのかもしれません。

―ドバイでの不動産投資の可能性-

エリアによってもちろん異なってくるのですが、安い物件でも25平米ぐらいで1500万円程度し、そこそこいいエリアで70~80平米ある物件はすぐに5000万円は超えてきます。
駐在や自国民などはお金を持ってるので、高くても入居してくれるのですが、なんせ人数が少ないので、想定利回りは7%(表面利回り)で出ていても、入居付けできるか疑わしいというのが筆者の意見です。


ドバイでも富裕層が住んでいる地域(ヨーロッパ系の富裕層が家族引き連れて住んでいることが多い)でジュメイラという地域があります。高層レジデンスやオフィスが立ち並んでいて、お洒落なバーと夜景が楽しめるんですが、レジデンスでの明かりの少なさが目立っていました。(現地の不動産屋に聞いたところ、やはり空室が多いとの回答)


やはり砂上の楼閣


文字通り、砂漠に次々建設して、供給過剰になっている感は否めません。
開発できる土地があり、所得の低い外国人労働者が多いドバイでの不動産投資はリスクが高いと思います。


厳しめな意見の筆者ですが、再開発を狙って中古の不動産を買うのはありかなと思ってます。
シティウォークという施設は3年前まで刑務所として使用されていたエリアを再開発して、お洒落なショッピングセンターに建て替えたものです。
近辺には低層レジデンスしかなかったのですが、再開発によって物件価格はだいぶ高騰した模様です。(正確な数字がなくてごめんなさい)


エリアを熟知して、リスクを負ってでも狙ってみたい方はどうでしょうか。

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秋吉智紀
商社勤務

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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