学習

不動産投資初心者が最初にすべき3つのこと

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

不動産投資は事前準備が非常に非常に重要!!

皆さんの周りでも不動産投資を行っている方は多いのではないでしょうか。不動産投資は他の投資と比べ、必要となる金額が桁違いであることに加え、自己資金ではなく銀行ローンを組み行うことが多いため特に投資を始める前の準備が重要となります。株式投資・FX等であれば必要最低限の知識を得たらとりあえず投資を始め、やりながら覚えていくというのも全然アリですが、不動産投資ではそうはいきません。そういったことも踏まえ、本記事では不動産投資初心者の方がまず最初にすべきことを以下の3つに分け説明させていただきます。

  • ①全ての投資に必要な金融基礎知識
  • ②最低限知っておくべき不動産投資基礎知識
  • ③意外と重要なセミナー参加

①全ての投資に必要な金融基礎知識

これから説明させていただきます金融知識は不動産投資に限らず、全ての投資を行ううえで知っておいていただきたい知識ですので、より注意深く読んでいただければと思います。以下7つの重要な用語について一つ一つ説明させていただきます。

  • Ⅰ需要・供給
  • Ⅱ景気
  • Ⅲリスク
  • Ⅳリターン
  • Ⅴ金利
  • Ⅵ国債
  • Ⅶ為替

Ⅰ需要・供給

あらゆるモノ・サービスの価格は基本的に需要と供給によって決まります。まずそもそも需要と供給というのは一体なんなのか説明させていただきます。需要とは【何かを欲しいと思う欲望】です。続いて供給とは【その何かを提供する経済活動】のことです。その需要と供給によって、どのように価格が決まるのか気になる方は「需要曲線・供給曲線」で検索してみてください。

Ⅱ景気

「景気が良い」「景気が悪い」といった言葉は頻繁に耳にしますが、それはどのような状況であるのか、そして投資をするうえでどのような影響があるのか説明させていただきます。そもそも景気とは【経済活動の状況】のことです。つまり「景気が良い」というのは経済活動の状況がよいということです。よりかみ砕いて言うとお金が多く流通している(使われている)ということです。これは非常に重要ですので覚えておいてください。

Ⅲリスク

日常的に使われるリスクという言葉とは、金融上では異なる意味であるため、注意する必要があります。金融上の意味は不確実性のことであり、具体的に変動幅のことを指します。リスクの種類としては価格変動リスク・市場リスク・為替リスク・流動性リスク等があります。気になる方はお調べください。

Ⅳリターン

リターンに関して私がお伝えしたいことはただ一つだけです。それは【リスクとリターンは比例する】ということです。何が言いたいかといいますと、【この世に旨い話は無い】ということです。何のリスクもなくお金を預けているだけで年間10%増える等ということは絶対にありませんので、そういう儲け話をしてくる人にはくれぐれもお気を付けください。

Ⅴ金利

そもそも金利とは貸金・借金・預金等に対する利率のことです。金利の変動要因としては、【景気】【金融政策】【地政学リスク】【原油価格】等があります。

Ⅵ国債

国債とは国の発行する債券のことであり、リスクが最も低い金融商品の一つです。ちなみに債券とは資金調達ための借用証書のことです。日本国債の種類としては変動金利10年・固定金利5年・固定金利3年の3種類があります。もし日本国債を購入する場合、満期時の利回りが最も高い変動金利10年をオススメいたします。(最も高いといっても年利は0.05%ほどですが苦笑)

Ⅶ為替

為替は投資に最も大きな影響を与えるといっても過言ではないほどにあらゆる相場に影響を与えます。ちなみに為替とは異なる通貨間での現金を介さない交換のことです。為替の変動要因としては【通貨間での金利差】【国力(景気状態、経常収支等)】【市場トレンド】【政治的要因】等が挙げられます。

②最低限知っておくべき不動産投資基礎知識

不動産投資にて重要な要素は大きく分けて【物件】【融資】【管理】の3つです。本記事では一つ一つ概要を説明させていただきます。詳細がお気になる方は書籍を買うなどしてお勉強いただければと思います。

物件

当たり前かもしれませんが、不動産投資において最も重要なのは物件です。そしてその物件の中でも最も重要なのは立地です。不動産投資の成功は立地によるといっても過言ではありません。ではどのような立地が良いのか以下3つの観点より解説させていただきます。

  • Ⅰ最寄駅
  • Ⅱ駅からの距離
  • Ⅲ住みやすさ

Ⅰ最寄駅

多くの人が住みたいと思う最寄駅の物件もあれば、その逆の物件もあるかと思います。当然ながら多くの人が住みたいと思う最寄駅の物件を購入すべきです。なぜなら多くの人が住みたいと思う最寄駅の物件の方が、需要が多いため、家賃が下がりづらく空室も発生しづらいからです。そして多くの人が住みたいと思う最寄駅は、利便性が高い、又はオシャレなイメージのある場所なのではないでしょうか。

Ⅱ駅からの距離

当然ながら駅から近い物件の方が人気ですし、家賃も下がりづらいです。ただ駅から近いからといって家賃が高すぎると、入居者も敬遠してしまいますので、近くの地域の他物件とも比較した上でご判断ください。

Ⅲ住みやすさ

こちらは非常に抽象的かつ感覚的要素であるため、言葉で説明するのは難しいのですが説明させていただきます。基本的には近くにスーパー・コンビニ・銀行・ショッピングモール・飲食店・商店街等があるかといった点が住みやすさの基盤となるのではないでしょうか。また近くに騒音の原因となる高速道路や線路が無いかといった点も重要です。

融資

不動産投資を成功させる上で【物件】と同等レベルに重要なのが【融資】です。成功させるために金利は低い方がいいですし、月々のキャッシュフローを良くしたいのであれば、ローン年数は長い方がいいです。ただローン年数が40年以上だったりすると月々のキャッシュフローが良くなる代わりに、長期的に考えると金利支払額が多くなるためあまりオススメはいたしません。そして金利を何%で借りることができるかの主な決定要因は、本人のスペックです。具体的には勤務先・年収・貯金額等です。ですので起業や独立をお考えの方は、信用度の高いサラリーマンのうちに不動産投資を行うといいと思います。

管理

Xこちらに関しては前述の【物件】【融資】と比べると重要度はそれほど高くありません。【管理】の主な内容としては、以下の4つです。1.家賃の回収などの<入居者対応>2.空室に新たな入居者を募集するなどの<客付け対応>3.家賃の送金といったオーナーに対する<オーナー対応>4.定期点検や建物のメンテナンス等の<建物対応>

サラリーマンをしつつ上記の管理業務を行うことは大変ですので、多少費用はかかりますが管理会社に委託することをオススメいたします。

③意外と重要なセミナー参加

金融商品のセミナーと聞くとあまり良いイメージがない方も多いのではないでしょうか。かくいう私も良いイメージを持っていません(苦笑)。先日仮想通貨のマイニング投資のセミナーに参加したのですが、(私は仮想通貨が日常的に使われる世の中にはならないと思っていますが、社会勉強のために参加しました)それはそれは酷い内容・雰囲気でした。マルチ商法のセミナーかと思ったほどです。話を逸らしてしまいましたので戻させていただきますと、金融商品のセミナーというのはうさんくさいセミナーが多いのは事実ですが、もちろん優良なセミナーもあります。そして不動産投資で成功するためには、人脈が非常に需要です。そして人脈を作るためにはセミナーに参加することが近道です。

では続いてなぜ人脈が重要なのか説明させていただきます。不動産投資というのは基本的に業者から提案された物件の中で、自分が良いと思ったものを銀行に持っていき、ローンを組むことができるか銀行に判断されます。つまり【優良不動産業者】と【良い条件にてローンを組んでくれる銀行員】の知り合いが非常だからです。また不動産投資は相談相手も必要ですので、セミナーに参加し、相談に乗ってくれる不動産投資家を見つけることが大事です。

 

    最後までお読みいただき誠にありがとうございました。冒頭にもお伝えしましたが、不動産投資は動かすお金が非常に高額になりますので、始める前に必要な知識を理解しておくことは非常に重要です。本記事内容に限らず、不動産投資を行うにあたって不明・疑問点等ございます方は下記連絡先よりご連絡ください。皆さんの不動産投資が成功することを願っております。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
やまぴー
コンサルタント

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より