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公認会計士投資家が実践経験を元に説明するワンルームマンション投資(新築編と中古編)

中島悠太

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

ワンルームマンション投資を始めようとなった時、一番迷うのは新築にするか中古にするかということではないでしょうか。しかし、新築と中古のそれぞれの違いというのはあまり説明されないことが多くよく分からないことが多いのではないでしょうか。実際に新築と中古両方購入した視点で、それぞれのメリット・デメリットをご説明しようと思います。

新築編

【メリット】
リスクが低い
新築のメリットと言えば、中古に比べてリスクが低いということです。まず、新築ということで、設備が最新で部屋が綺麗であること。単純に、自分が住むということになった時のことを想像してみてください。当たり前のように、設備は古いより新しい方が、部屋は汚いより綺麗な方がいいと思います。つまり、圧倒的需要があるということです。需要がある=入居人が入りやすい=ローン返済不能になるリスクが低いということになります。また、基本的に新築のワンルームマンションは、瑕疵担保責任の保証期間が10年あります。購入後、物件に欠陥(瑕疵)があった場合、売主に損害賠償などの請求ができます。一方で、中古の場合、瑕疵担保責任が1年のことが多いため、中古と比べて新築の方が保証期間が長いという意味でもリスクが低くなっています。

【デメリット】
利益率が低い
新築のワンルームマンションは、中古に比べて利益が多くのっており、マンション価格が高くなる傾向があります。そもそも物件価値というのは、家賃をもとに決まっています。新築の場合、家賃は相場より高めに設定されることが多いため(新築プレミアムと言われています)、その高くなっている家賃をもとに物件価格が設定されるため、高くなる傾向があります。単純に相場より高い物件を買っているため、中古よりも売却して利益が出るまでに時間がかかるという意味で、利益率は低いと考えられます。

中古編

【メリット】
利益率が高い
新築のデメリットの反対ではありますが、中古物件の方が新築より売主が利益を載せている額が小さく、相場価格と近い金額で購入することができ、利益率は高くなる傾向にあります。
家賃が下がりづらい
また、基本的に、家賃というのは下がりますが、ゼロにはならず、ある程度残ります。これは感覚的にもわかると思いますが、賃貸情報サイトなどで検索してみれば築古でも結構な家賃を取っていることがわかります。中古物件というのは、家賃が少し下がっている状態なので、新築より家賃の下がり幅が小さく、毎月の収支が新築よりも安定します。
物件数が多い
これも当たり前の話なのですが、新築はまだ誰も入居した人がいない物件でそれ以外は中古になります。そのため、当然中古の方が物件数は多くなります。数が多いため、選択肢が増え、リスクが低そうな物件を選ぶことができます。

【デメリット】
空室のリスクが高くなる
当たり前ですが、新築よりも中古の方が設備も古ければ汚いこともあり、新築と比べると需要は低いと思います。需要が低ければ空室リスクも高くなります。ただ、これはあくまでも新築と比べると相対的にリスクが高くなるということで、都内の立地のいい場所であれば、中古でも需要は高く空室リスクは高くないと思います。
維持費がかかる
新築物件を長期で保有していたら同じ問題が起こりますが、中古の場合すぐその問題が起こります。例えば、クーラーや乾燥機など部屋の設備が壊れた場合、オーナー負担ですし、修繕積立金も基本的に増加していきます。このような費用が発生するような説明を受けないこともあるみたいなので、こちらは頭に入れて購入の検討をすべきかと思います。

 以上、新築・中古のそれぞれのメリット・デメリットの代表的なことを説明させていただきました。私の所感では、他の記事でも書いておりますが、ワンルームマンション投資はリスクが低いという前提で、高い利回りより低いリスクを取るなら「新築」、リスクは多少高くてもいいから高い利回りを取るなら「中古」がいいと思います。ワンルームマンション投資に興味があるけど、なかなか踏み出せないという人は一旦新築を購入し、慣れたら中古を購入するという選択肢もありかと思います。

 どちらがいいと思うかは、人それぞれではあるので、この記事が少しでも考えの参考になれば幸いです。貴重なお時間を割き、お読みいただきありがとうございました。

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中島悠太
会計士

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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