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会計士が思う不動産投資ローンに対する考え方

中島悠太

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

不動産投資には興味があるんだけれども、なかなか踏み出せないという方がいると思います。その方の多くは何千万円のローンを一気に背負う見えない恐怖を感じていると思います。実際に複数件持っている私も初めは、みなさんと同じような不安を持っていました。では、なぜ実際に不動産投資を始められたのかご紹介したいと思います。

ローンの返済原資は何か!

多額のローンを抱えた時に一番不安になるのは、実際にそれを返済していくことができるのか、ということだと思います。そこで、そもそも不動産投資ローンは何を原資に返しているのか。その返済の原資が安定していれば、大丈夫だなと考えました。不動産投資を少し勉強された方はわかると思いますが、家賃収入からローンを返済しています。そこで不安になるのが、継続的に人が入るのかということです。多くの本を読んだり、多くの方に話を聞いた結果3つの視点で問題ないと判断しました。

空室率の低さ

現在、都内23区のワンルームマンションの入居率は約98%と言われております。引越しのタイミングを考えると入居率はほぼ100%です。一人暮らし経験がある方はこのような経験がありませんでしたか?賃貸情報サイトを見ていて、「この物件いいな」と思い、お気に入りなどに登録。数日後にまた同じサイトを見ていたら、その物件がなくなっている!!都内で駅近の物件は需要が高いため、すぐ埋まりますよね。また、多くの場合、引越しをしようと思った時、2ヶ月前に管理会社に連絡しないといけないと思います。この時、管理会社に連絡したら賃貸情報サイトに掲載されます。(この物件の内見したいと思ったけど、まだ人が住んでいるので内見できませんという状況です。)そして引っ越す際大体、礼金1ヶ月とか払ったりすると思います。これもオーナーの収入になります。つまり、現在の人が引っ越すとなってから3ヶ月経っても次の入居者が決まらないという場合に初めて、ローンの返済が家賃収入でまかなえないという状況になります。果たして、都内23区の駅近の物件でそのような状況が起こり得るのか。東京の人口が増加しており、東京都の人口のピークが2045年と言われている中、そのような状況は起こる可能性は極めて低いと私は判断しました。(これはあくまで都内23区の物件に関してです。その他の地域については、自分の中で安心感が持てませんでした。)

サブリースの存在

とは言っても、上記の話は確率論でしかなく、結局ほぼないけど空室になるリスクはあります。初めて不動産投資をしようと思っている人はまだハードルが高いかもしれません。そこで、そのリスク対応しているのが、サブリースです。

サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い
–Wikipediaより。–

簡単に言うと以下のように不動産会社が又貸ししているような状況です。居住人→不動産会社→オーナー

この時に、不動産会社が家賃の90%を保証して居住人がいなくてもオーナーに支払うよという仕組みです。居住人がいなくても収入があるんです。つまり、今まで気にしていたローン返済の原資が完全に保証されているのです。

担保の存在

また、借入れる際に不動産物件を担保に入れているので、もし仮に現状想定できない何かがあっても、その物件を売却してローンを返済してしまえば大丈夫です。

借入は悪なのか!

よく世間では借金することはよくないことという風潮があると思います。確かに、返済計画もなくただお金がないから借金するということはよくないことだと思います。ただ借入についてはあくまでも、返済計画があり、返済できる見込みがあるので、返済計画がないただの借金とは違うものだと私は考えております。

銀行の預金の金利がほぼ無いような昨今(2018年7月現在:0.001%)、物価上昇につれて、お金の価値が目減りしていきます。また、ATM手数料なども考えたら、銀行預金に預けておくとお金が減っていきます。そのような状況なら、低金利で借入を行い、その金利以上の運用利回りで運用するしかないと考えました。

世の中にある会社も基本借入はしていると思います。それは事業を回していく中で必要な資金を調達するため。個人の場合も、何もしなければお金が減っていく状況で、投資をすることは「必要なこと」ではないでしょうか。会社の借入は悪ではなく、個人の借入は悪なのでしょうか。

上記、大きく2つの観点から、ローンという見えない漠然とした不安から解消され、不動産投資を始めることができました。

人それぞれ考え方があると思いますので、私のこの考えが絶対正しいものとは思いませんが、何かの参考になりましたら幸いです。

貴重なお時間を割き、お読みいただきありがとうございました。

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中島悠太
会計士

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
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