学習

底値価格(資産価値・家賃)を活用したワンルームマンション組み替え投資手法

永ちゃん

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

概要
昨今、マイナス金利の影響もあり不動産への融資が活発になっている背景から、ワンルームマンション投資に挑戦するサラリーマン投資家も増えてきています。しかし、ひとえにワンルームマンション投資と言ってもやり方やジャンルは様々です。大きく分けると新築と中古に分類することができます。今回、ご紹介するのは築20年〜の底値(中古)ワンルームマンション投資という手法についてご紹介します。今回の投資の最大の特徴は、価格が非常に安い物件に対して投資をすることが可能ですので、一般のサラリーマンの方でも、融資のみならず、現金での投資を行うことも実現可能な投資となります。また、必ずしも長期的に保有し続けるだけが不動産投資ではありませんので、その辺りの概要も解説させていただきます。

Ⅰ ワンルームマンション投資の種類

  • 新築ワンルームマンション投資
  • 築浅(中古)ワンルームマンション投資
  • 底値(中古)ワンルームマンション投資

Ⅱ ワンルームマンション投資における底値の概念とは?

  • ワンルームマンションの家賃底値とは?
  • ワンルームマンションの資産価値底値とは?

Ⅲ 底値価格(資産価値・家賃)を活用したワンルームマンション組み替え投資とは?

  • 底値ワンルームマンションのローン期間は最大25年?
  • 売却先の相手はローンor現金
  • 保有&売却。一定期間で物件を組み替えて投資効率を最大化

Ⅳ どんな人におすすめな投資方法ですか?

Ⅰ ワンルームマンション投資の種類

ワンルームマンション投資という言葉が普及し、多くのサラリーマンの方々にも認識されるようになってきているのではないでしょうか?しかし、そのワンルームマンション投資の中にも種類があることをご存知の方は意外と少ないかもしれません。一生に何度も触れる事ではないので、不動産業に従事されていない一般の方がたどり着くのは非常に難しいことかもしれません。そこで、本記事ではワンルームマンションの種類についてまずご紹介します。

新築ワンルームマンション投資

主に、デベロッパーと言われる不動産会社が土地を仕入れてマンションを建築し、一棟のマンションを区分(1戸)ごとにバラ売りします。デベロッパーが自社で販売するケースと販売代理会社に販売を委託または卸して投資家へ販売するケースがあります。
メリット
マンションの技術も常に進化していきます。当然、新築マンションは最新の技術で作られています。最近では、AIやIOTなどを組み込んだスマートハウスという形の部屋も出ています。また、独立洗面台であったりトイレとお風呂が別であったり、アクセントパネルでお洒落なマンションが多く、ファミリーマンションの仕様と大差のない部屋が最近の特徴です。余談ですが、著者である私の最近の新築マンションの機能で素晴らしいと思う点は、WiFi内臓型の部屋であったりアマゾンの宅配用のBOXが入るタイプの郵便ポストが完備されているタイプです。このように、最新の技術は、入居意欲を駆り立てるため高い家賃と入居率が見込めます。

また、新築マンションの場合は建物管理、賃貸管理も一元化しているケースが多く、手間いらずで完全お任せコースで投資をスタートすることができるのも忙しいサラリーマンの方にとってはおすすめポイントです。

デメリット
ワンルームマンションに投資をする際には駅から近いなどの立地的な条件も非常に重要になってきます。その点、新築マンションは立地的に劣るケースが多々あります。理由としては、限られた土地に建設していく以上、先に建てられたものほど立地が良くなるのが必然です。そのため、古い建物の方が意外に良い立地になったりするものです。立地が悪くともそれをカバーするだおけの付加価値がその建物にあるのか?というポイントをよく考える必要があるかもしれません。

加えて、新築マンションの一番のデメリットは、基本的に投資の手法が長期保有となる点です。ある程度の期間を保有しないと損益分岐点を迎えることができない点を理解する必要があります。この辺りの概念は、新築ワンルームマンションで失敗を防ぐ為に学ぶべき8つの心得を参照ください。ただし、最初から生命保険変わりやインフレ対策など銀行以外に効率的にお金を運用することが目的の方には、手間暇かからない長期保有型の新築ワンルームマンション投資という選択は良いのかもしれません。

築浅(中古)ワンルームマンション投資

最近では、ワンルームマンション投資の情報もネット上にたくさんあり勉強する環境が整ってきています。その中で、新築マンションよりも中古マンションに投資をした方が良いという内容の記事を目にするのではないでしょうか?しかし、中古マンションにもこれまた種類があるという事を理解しましょう。まず、1つ目は築浅(中古)ワンルームマンション投資です。築浅の正式な定義があるわけではありませんが、概ね築2年目〜15年目あたりまでの物件を築浅と理解して良いでしょう。築15年目までの物件に関しては、設備部分の減価償却が残っているため節税効果も見込む事ができます。また、新築マンションと比べて投資対象の母数が圧倒的に多いため物件をセレクトする事が可能です。良い立地に絞って物件を選びたい人にはおすすめです。
メリット
新築マンションと比べて良い立地で物件を保有する事が比較的用意にできる。そのため、立地に勝る中古のマンションの方が同じエリアの新築マンションよりも家賃が高いケースが多くあります。そのくらい立地は重要だという事です。また、新築マンションと比べて情報量が圧倒的に多いために相場観を使い見やすいという点もメリットです。また、新築マンションと比べて利回りが高いのも魅力です。
デメリット
新築マンションと比べて、設備などクウォリティーが落ちる。また、同じ築年数でも入居者の過ごし方で長い時間の経過の中で室内の状況が異なります。築15年でも新築同様のものもあればボロボロのものもあります。しかし、中古物件の多くは入居者がいる状態(オーナーチェンジ)で購入するため室内状況などを把握する事は不可能です。商品自体は良くても、新築マンションを取り扱うデベロッパーと比べると会社規模も小さくサポートや接客等で不安を感じる部分も少なくはありません。そのため、投資家自身も眼力が問われたり、労力を費やすケースが多くあります。掘り出し物を見つけるには、それなりの時間と覚悟が必要です。

底値(中古)ワンルームマンション投資

非常にニッチな投資方法ではありますが、価格が落ちきった築年数20年以上の古い物件に絞って投資をするのが、底値(中古)ワンルームマンション投資です。ただし、著者のおすすめする底値(中古)ワンルームマンション投資は、築年数20年〜29年くらいまでの東京23区、最寄駅から徒歩10分以内で、オートロック有り、2階以上、洗濯機置き場ありの物件です。この投資の魅力はとにかく安い価格でリスクを最小限に抑えて投資できるという事です。不動産投資初心者でイメージがつかない時に、何千万円もする物件を購入するのは勇気がいるかもしれません。しかし、この手法なら東京23区内でも、1,000万円以下でスタートする事ができます。また、これくらいの価格になってくると、ローンだけでなく現金で投資をする方も多い市場でもあります。
メリット
東京23区内でも、1,000万円以下でスタートできる物件が山ほどあります。また、仲介取引によって活発に取引がされているため現金化もしやすく短期的に保有して売却益を生む事も比較的簡単な投資方法となります。また、古い物件だからと行って入居率が低いとは限りません。なぜ、著者が東京23区、最寄駅から徒歩10分以内で、オートロック有り、2階以上、洗濯機置き場ありの項目を大切にしているかと言うと、これらの要素を満たしていると築年数が経過して家賃が落ちた物件は逆に需要が高く非常に高い入居率を保っている物件が多くあるからです。
デメリット
建物の状況や部屋の状況が築浅と比べて劣化している確率高まります。建物に関しては、管理次第で雲泥の差が出ますので、実際に足を運んで自分の目でしっかりと確かめる事が必要となります。また、部屋部分に関しても場合によっては劣化が著しく大きなリフォームが必要となるケースがあるためプロ並みに見極める力が必要になります。

Ⅱ ワンルームマンション投資における底値の概念とは?

今回、ご紹介している投資手法は、ワンルームマンションにおける底値の概念を理解している事が肝となります。簡単に、ご説明しますとワンルームマンションは築20年辺りに家賃下落が止まり横ばいになることで資産価値の下落もとまり底値を形成して家賃、資産価値ともに横ばいで推移をしていく特徴があるという事です。この価値の下落が落ち着く地点を底値と言います。底値を迎えた物件は、家賃・資産価値を横ばいで保つ過程の中で、様々な要因で一時的に家賃が相場より下がっていたり、取引価格が相場よりあきらかに下がっていたりするポイントがあります。これらを発見する知識と行動力があれば、底値投資は非常に確率の高い投資となります。価格の変動が落ち着いているため、老後の年金対策としても機能します。また、市場の価格差を利用した裁定取引(アービトラージ)を行う事も可能です。長期的保有が目的の方も、途中で売却して出口戦略を考えて投資したい方にとっても有効的な投資手法です。

ワンルームマンションの家賃底値とは?

ワンルームマンションは、新築時に設定された家賃から経過年数とともに下落がおきます。概ね、3年に一度引っ越しの度に下落が起こります。その下落は、ユニベストが独自に調査したデータによると、東京23区内のワンルームマンションの底値は、新築時より-16.44%下落した金額という平均値が出ています。また、1Kタイプの場合は、-16.32%でした。こちらのデータが気になる方は、全国の家賃関連データをご参照ください。東京都のみを参照したい場合は、東京都の家賃関連データをご参照ください。

ワンルームマンションの資産価値底値とは?

ワンルームマンションの価値は、収益力によって形成されます。これは、マンションを貸し出す事でいくらの家賃収入を得られるか?という事です。得られる家賃収入の利回りによって価格を設定する考え方を収益還元法と言います。金融機関等が融資をする際にも、この方式を採用して融資判断を決定します。

得られる家賃収入によって価格が形成されるという事は、家賃が下落しなければ価格は下落しない事になります。しかし、ワンルームマンションの家賃底値とは?でお伝えした通り家賃の金額は、年数の経過とともに必ず減少していくと考えた場合、資産下落率は家賃下落率と比例するはずです。この場合、東京23区内のワンルームマンションの底値は、新築時より-16.44%下落した金額、1Kタイプの場合は、-16.32%となります。しかし、実際にはそれよりも大きく資産下落する傾向にあります。それは、新築時に販売する業者利益が概ね2〜3割という点から、こちらを考慮した下落率となるからです。この業者販売利益を考慮した場合、かりに利益が30%だったとすると底値は、新築時から-46%程度下落した地点という事が理解できます。

購入を検討している築古のマンションが新築当初にいくらの金額で販売されていたかの価格が分かればある程度、現在の価格が割安かどうかを把握する事ができます。

Ⅲ 底値価格(資産価値・家賃)を活用したワンルームマンション組み替え投資とは?

ワンルームマンション投資の特徴は、長期的に保有して年金対策や生命保険代わりにする事をメリットとして投資する事が中心です。しかし、底値の築古の物件に投資する場合には、一定期間保有しては売却をして得られた資金を元に物件の再購入資金に充当して投資効率を高めて資産の組み替えをしていく事も可能です。例えば、必ず保有期間は短期譲渡税が外れる5年以上と決めて5年ごとに築25年の物件を買い替えしていく考え方です。そうすると、常に築25年から30年あたりで物件を保有していく事ができるために、保有している物件が古くなりすぎて競争力を失ってしまう心配もある程度解決できます。

底値ワンルームマンションのローン期間は最大25年?

築20年を過ぎたあたりの物件は、融資年数が25年と短いケースがあります。しかし、利回りが高い物件も多く25年の融資期間でもキャッシュフローが出る物件も多くあります。融資付けに関しては、ある程度限られてきますので、購入時だけでなく売却時にも出口戦略を考えて、銀行の評価が出やすい物件がおすすめです。具体的には、東京23区の駅から徒歩10分以内の物件で新耐震基準のマンションを選ぶようにしましょう。

売却先の相手はローンor現金

底値物件の良いところは、価格がお手頃で値崩れもしづらいため融資だけでなく現金で投資をする方も多くいます。また、相続税対策などで購入する方も多くいますので出口戦略を考えた時に流動性は高いケースが多々あります。

保有&売却。一定期間で物件を組み替えて投資効率を最大化

新築ワンルームマンションに投資をされている方や検討中の方は、基本的に長期間保有して売却を考えず保有による投資が不動産投資だと思われている方も多いかもしれません。これも一つの投資の考え方です。しかし、底値の物件では、一定期間所有をして家賃収益で資本を回収したら売却によってキャピタルゲインを得て新しい物件に再投資をしていく事も十分に可能となります。

Ⅳ どんな人におすすめな投資方法ですか?

底値価格(資産価値・家賃)を活用したワンルームマンション組み替え投資手法は、ある程度の知識が必要となりますので、不動産投資に熱心な方が向いています。また、普通の方ですと忙しくて不動産の価格をいちいちチェックしたり考えたりするのは無理だという方にはおすすめしません。日常的に不動産会社の方々ともやりとりをしていかなければいけませんので、それなりのスキルが必要となります。また、信頼できる不動産会社様とパートナーシップを組んでいく必要もあるので、ビジネス感覚が求められます。この辺りを踏まえた上で挑戦する熱意のある方は是非、トライしてみてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
永ちゃん
経営者・投資家

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より