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公認会計士不動産投資家が教えるワンルームマンションの節税法

中島悠太

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

本記事をご覧いただきありがとうございます。
不動産を持つことのメリットはいくつかございますが、今回は節税についてご紹介いたします。

所得税・住民税とは?

サラリーマンの方でしたら給与明細を見ると所得税・住民税など多くの税金が引かれていることを目にしていると思います。なんでこんなに多くの金額が控除されているのだろと誰もが一度は思ったことがあると思います。この税金ですが、ワンルームマンションを持つことで少なくすることができるのです。

まず、そもそも所得税がどのように計算されているか、ちゃんと答えられる人は少ないかと思います。所得税の計算方法を簡単に説明いたします。
(詳細に説明すると細かく、量も膨大になりますので、わかりやすいように一部省略させていただきます。)

所得というのは以下の10種類から構成されており、その合計額から様々控除をした金額(以後課税所得と呼びます。)対して税率を掛けるようになっております。

  • 利子所得:預貯金や社債の利息から生じる所得
  • 配当所得:株式の配当などから生じる所得
  • 不動産所得:不動産の貸付等から生じる所得
  • 事業所得:商業、農業、自由業(個人事業主のイメージ)から生じる所得
  • 給与所得:給与や賞与などの所得
  • 退職所得:退職により受け取る所得
  • 山林所得:山林を売却したことにより生じる所得
  • 譲渡所得:固定資産や家庭用の資産を売却することに得た所得
  • 一時所得:クイズの賞金や満期保険金などから生じた所得
  • 雑所得:年金や講演料等、上記9つに当てはまらない所得(ちなみに仮想通貨から得た所得は雑所得になります。)

基本的に、会社勤めの方は給与所得、自営業の人は事業所得という形で所得を形成していると思います。

これをどのように節税につなげるのか。ワンルームマンション投資から得られる所得というのは、上記の不動産所得でして、この不動産所得をマイナスにすることで、給与所得と不動産所得の合計額を減らし、課税の対象となる金額を減らし、結果として所得税が下がるという流れです。

これを読んだ方、どうやって不動産所得をマイナスにするの??結局不動産に投資したら赤字になるの??と思った方、多いと思います。実は、この所得というのは実際に入ってきたお金や出ていったお金とは別に計算されるものなのです。簿記を勉強したことがある方は、PLをイメージしていただくと分かりやすいかと思います。

不動産所得

不動産所得は以下のように計算されます。(ざっくりのイメージなので、細かいところは省略しています。)

+家賃収入
−利息
−減価償却
−諸経費
=不動産所得

この中で減価償却というものが実際にお金は出ていっていないけど、費用として計算されるものです。減価償却とは何か。建物や車、家具等をイメージしたら分かりやすいと思いますが、このような固定資産は年数が経つと傷ができたり、壊れやすくなったりなど、買った時より価値が下がっていきます。この価値が下がった分を減価償却ち言います。この価値が下がった部分って、実際にお金は出ていきませんよね?でも費用には計上される。これが、ワンルームマンションによる家賃収入からローンの返済を引いて毎月、現金として黒字になっているにも関わらず、「不動産所得」という観点からは赤字になるということです。

さらに、諸経費に何を計上するか、どのくらい計上するかでさらに不動産所得はマイナスになり、課税所得は下がっていくので、節税効果は大きくなっていきます。ワンルームマンションを1つだけでなく、複数持つことで上記の効果は大きくなり、所得税をゼロにすることも不可能ではありません。また、住民税も課税所得ベースで計算されているので、課税所得が下がることで所得税だけでなく、住民税も下げることができます。

同じ給料でも手取りの金額が増えるのは魅力的だと思いませんか?ぜひ、こういうメリットもあるのだと覚えていただければと思います。

ワンルームマンションを持つことのメリットはたくさんありますが、その中の節税という部分をご説明させていだきました。

もっと知りたいという方やここら辺がわからないという方もぜひ、お気軽にご連絡ください。最後まで閲覧いただきありがとうございました。

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中島悠太
会計士

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