学習

意外と知らない?減価償却のされ方・物件構造ごとの特徴とは?

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

お忙しいところ本記事を見ていただきありがとうございます。本記事をお読みになっている方はかなり不動産投資に興味があり、知識もある方なのではないかと勝手ながらに思っております。不動産投資は節税になるということをご存知の方は多いと思います。そしてその節税の際、減価償却という概念が重要になります。本記事ではその減価償却について、そして物件構造ごとの特徴を以下の3つに分け、説明させていただきます。

  • ➀そもそも減価償却とは
  • ➁減価償却 たった2つの計算方法
  • ➂半端なく重要!物件構造ごとの特徴とは

①そもそも減価償却とは

本記事のタイトルでもある「減価償却のされ方」に関して説明させていただきます前に、そもそも減価償却とは何か説明させていただきます。(ご存知の方は申し訳ございません)

  • 減価償却:長期間にわたり使用・保有される固定資産(工場・機械・不動産等)は月日の経過に伴い価値が減少するという考え(※実際に減少しているかは無関係)に基づき、その減少分を経費として計上すること

要するに長期間使用するモノの目減り分を毎年費用にして、税金がかかる利益を圧縮できるということです。続いて減価償却の計算方法方に関して、説明させていただきます。

②減価償却 たった2つの計算方法

減価償却を計算する際は、以下2つの計算方法が存在します。それぞれの計算方法に関して、【概要】【メリット】【デメリット】に分け説明させていただきます。

  • 定額法
  • 定立法

定額法

    • 概要:法廷耐用年数(「➂半端なく重要!物件ごとの減価償却のされ方とは」にて説明)の期間中、毎年同じ金額を減価償却する方法です。計算方法は「取得価額×定額法償却率」となります。
    • メリット:減価償却費が毎年同じため、計算が容易。また定率法と比較した際、初期の減価償却費が少くなるため、投資初期段階より利益を上げやすくなる。
    • デメリット:投資初期段階に多額を減価償却費として計上し、節税することが不可能。

    定率法

    • 概要:未償却資産を毎年一定の割合(定額法は毎年一定額)で減価償却する方法。定率法では取得した年の減価償却費が最も大きく、年を追うごとに減少していきます。計算方法は「未償却残高×定率法償却率」となります。定率法償却率は非常に細かいため、ここでは割愛させていただきます。(ご興味あられる方はお手数ですがご自身にてお調べいただけると幸いです)
    • メリット:投資初期段階に多額を減価償却費として計上可能であるため、投資初期段階での節税が可能。
    • デメリット:計算方法が複雑。投資初期段階での負担すべき税金が大きい。

    ここまで定額法・定率法に関して説明させていただきましたが、投資初期段階にて多額の節税を行いたい人を除けば、計算のし易い定額法をオススメいたします。

    ③半端なく重要!物件構造ごとの特徴とは

    以下4つの物件を法定耐用年数及び特色に関して説明させていただきます。また法定耐用年数と物件購入時に何年不動産ローンを組むことが可能かは非常に密接な関係性があります。実は不動産ローンは原則「法定耐用年数-築年数」までしか組むことができません!!そのことを念頭に置いて以下説明をお読みいただければと思います。

    • Ⅰ 軽量鉄骨造
    • Ⅱ 木造
    • Ⅲ 重量鉄骨造
    • Ⅳ 鉄筋コンクリート造(RC)

    Ⅰ 軽量鉄骨造【法定耐用年数:19年】

    軽量鉄骨は基本的にプレハブ小屋等に使われます。重量鉄骨との違いは使われる鉄材そもそもの重さの違いではなく、鉄骨の厚さが薄いか厚いかの違いです。軽量鉄骨は薄く(骨格材の厚さが3mm以下)、重量鉄骨は厚い(骨格材の厚さが4mm以上)です。当然ながら鉄骨が厚い方が地震に強く、音も響きにくいです。また法定耐用年数が19年しかないため、仮に新築で購入したら19年間減価償却費として計上可能です。仮に築8年だった場合、19-8の11年間計上可能です。ローンを組む際で考えますと、新築であったとしても19年しか組むことができないため、毎月の支払い額は多くなるため、キャッシュフローは厳しくなりがちです。以上の点からも節税目的であるケースを除けば、基本的に鉄骨が薄い軽量鉄骨造の物件は購入すべきではありません。

    Ⅱ 木造【法定耐用年数:22年】

    文字通り木で造られた物件です。建物価格を安くすることができる反面、重量鉄骨や鉄筋コンクリートと比較すると、イメージ通り地震に弱いです。またカビも繁殖しやすいため、経年劣化も起こりやすいです。法定耐用年数は22年であるため、仮に築7年の物件を購入する場合、減価償却費としては15年間計上可能であり、ローンは最長15年組むことが可能です。(新築であれば22年)実際に不動産投資を行うと分かるのですが、仮に最長の22年でローンを組んだとしても、キャッシュフローはかなり厳しくなってしまう点からもあまりオススメはできません。

    Ⅲ 重量鉄骨造【法定耐用年数:34年】

    重量鉄骨造とは前述の通り骨格材の厚さが4mm以上の鉄骨にて造られた物件のことです。主にマンションやビル等に使われます。法定耐用年数からもわかる通り、軽量鉄骨造・木造よりも地震に強く、鉄筋コンクリート造よりは弱いです。鉄筋コンクリート造よりは弱いといっても地震による倒壊の心配はほぼ無用です。ただ近年建設されている都内のマンションのほとんどは鉄筋コンクリート造というのが現状です。ローンも新築であれば34年組むことが可能ですが、前述の通り都内新築マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造であるため、中古でローンを組むとなるとキャッシュフローは厳しくなりがちです。

    Ⅳ 鉄筋コンクリート造(RC)【法定耐用年数:47年】

    鉄筋コンクリートにて建設された物件のことであり、RCということが一般的です。耐震性・耐火性も高く、資産価値・家賃も下がりにくい等メリットが目白押しです。欠点を挙げるとすれば、それほど利回りが高くはないため短期間での利益を追求する方には不向きかもしれません。また修繕費や維持費も高くなりがちですが、家賃設定を高くできるため、カバーはし易いです。またローンも最長47年組むことが可能であるため、キャッシュフローにも優しいところも良いですね。不動産投資の目的にもよりますが、多くの人の目的であろうと思われる「長期的な資産形成」には最も合致している構造です。

    ここまで減価償却のされ方・物件構造ごとの特徴に関して、説明させていただきました。もしご自身がご購入を検討されている物件がございましたら、必ずその物件の構造を確認されてください。物件構造は物件の立地と同様といっても過言ではないほど不動産投資に大きいな影響を与えます。最後までお読みいただき誠にありがとうございました。末筆ながら皆様の不動産投資による成功を祈っております。

    • このエントリーをはてなブックマークに追加
    やまぴー
    コンサルタント

    投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
    経験者に相談したい方は以下より