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新築ワンルームマンションで失敗を防ぐ為に学ぶべき8つの心得

永ちゃん

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

昨今、少子高齢化や経済成長率の低下から社会保障費の財源確保が苦しくなっていく過程の中で、貯蓄から投資へのスローガンのもとに自助努力で老後対策を促す流れが加速しています。NISAやIDECOに始まり、積立型の生命保険や投資信託、そして不動産投資も注目が集まっています。

不動産投資が注目される背景には、マイナス金利政策による影響で金融機関の貸付先ターゲットとして不動産への融資に力を入れているという要因が挙げられます。金融機関によっては、年収300万円以上からでも融資を行うところも出てきているようです。

融資を活用することで、比較的スタートしやすいイメージが普及している不動産投資ですが、忘れてはいけない事は利息を支払って投資をするという事は、自分の現在保有している現金資産の何倍ものレバレッチをかけて投資をするという事です。まずは、スタートする前に新築ワンルームマンション投資で失敗しない為に必要な事は何かを徹底的に理解してからスタートする事を強くおすすめします。本記事では、実際に不動産投資を行っている投資家が自身の経験をもとにまとめていますので投資をスタートする前にごゆっくりとご覧ください。

Ⅰ 初心者の為のコスト構造徹底解説

新築ワンルームマンション投資を検討されている方が、まず最初に学ばなければいけない事は不動産投資のスキームを理解する事です。そして、投資を行っていく上で、どのようなコストがかかってくるのかを理解しましょう。収入と収支の正体を掴むことで漠然としたイメージから、具体的なイメージに変わりますので、自分自身のライフプランに適しているかを判断する事ができます。逆に、よく理解しないままに不動産投資と向き合うと先入観や偏った意見に惑わされる事になりますので注意が必要です。

不動産投資のスキームとは?

上記、画像は投資用マンション会社が提案する際に使用する提案資料のイメージです。実際の物とは多少異なる事がありますのでご了承ください。

不動産投資は、現金で投資を行うパターンと銀行融資を活用して行うパターンがあります。ここでは、融資を活用して行うパターンに絞ってお話を進めていきます。

昨今、【年収300万円台からでも月1万円から始めるマンション投資】と言った広告を頻繁に目にするようになったのではないでしょうか?これは、投資を目的とした不動産を所有する為に銀行がお金を投資家に融資する事で投資をスタートするモデルになります。融資を受けた投資家は、不動産会社から提案を受けた不動産を所有します。最近では、販売だけでなく、建物管理・賃貸管理も一括で行う投資用マンション専門の会社が増えてきています。そのため、お金の流れは入居者から家賃を不動産会社が回収して、建物管理費用・賃貸管理費用・修繕積立金を差し引いた金額がオーナー(投資家)に振り込まれます。そこから、融資を受けた金融機関に毎月決められた金額のローン返済を行います。その差額が月-1万円という事です。

新築ワンルーム投資は基本的には収支がマイナスで提供されているケースが大半を占めます。立地が見劣りするエリアでは、利回りが高まるため若干のプラス収支で提供できるケースもありますが、東京23区で提供される新築ワンルーム投資の場合には、収支マイナスでスタートする事が基本だと考えてまず間違いないでしょう。

新築のマンションを月1万円程度で保有できるというのは、一見魅力的に感じます。しかし、冷静に考えた時に月1万円を支払って新築ワンルームマンション投資を行うメリットは何か?を把握する必要があります。

一般的に挙げられるメリットは、「老後の年金対策」「生命保険代わり」「節税効果」の3つです。打ち出されているこれらのメリットからも分かるように、短期的な売買による売却で儲けましょうというような触れ込みはまずありません。長期保有を基本とした貯蓄型の投資であるという事を理解しましょう。超がつくほどの低預金金利(2018年7月現在:普通預金金利:0.001%)時代に、銀行にお金を毎月1万円づつ預けて眠らせているなら、「老後の年金対策」「生命保険代わり」「節税効果」といった効果を産んでくれる新築ワンルームマンション投資にお金を預ける方が資産配分効率が良いというのが打ち出し文句です。

実際、普通預金(0.001%)に35年間毎月1万円を貯金した場合に、420万円の貯金をする事が可能です。この場合の利息は、735円となります。35年間という月日を使って735円しか増やす事ができない計算になります。また、ATMなどで時間外に引き出すと手数料がかかりますので実質マイナスといっても良いかもしれません。それでも銀行預金を活用するメリットは、やはり流動性が高い(いつでも引き出し自由)である事と安心感(昔からお金は銀行に貯金するという習慣)が挙げられます。

新築ワンルームマンション投資をする上で、まずネックになる事は貯蓄から投資へのマインドチェンジです。今までと違う事を行うのは、不安とストレスがかかる事です。これらを払拭するには、自分自身の目的を明確にして、その目的と新築ワンルームマンション投資がマッチしているかをよく考えて見る事が大切です。

では、新築ワンルームマンション投資が持つ「老後の年金対策」について考えてみます。なぜ、老後の年金対策になるのか簡単にまとめますと、家賃収入とローン返済の差額1万円/月を35年間支払う事で、420万円で35年後にローンが完済したら家賃がまるまる入ってきますので、その金額が年金代わりになるという事です。例えば、家賃が9万円でローン返済が10万円の場合にローンが完済すると老後に毎月9万円が入ってくるという事になります。大枠は、その通りですが、理解しておかなければいけない事がいくつかあります。それは、毎月1万円の支払い予定が、経過年数とともに家賃が下落したり、税金の支払いや修繕費などによって想定よりも持ち出し費用がかかるという事を理解しなければいけません。実物資産を保有して投資をする訳ですから、建物や部屋は当然劣化していきます。それらの要素を理解した上で、表面的な金額ではなく、実質的な金額を把握して投資効果を理解しましょう。こちらの計算方法に関しては、本記事の後半部分でご紹介します。

続いて、新築ワンルームマンション投資が持つ「生命保険代わり」の効果についてです。これは、金融機関で融資を組む際に万が一に備えた保険として団体信用生命保険に強制的に加入して金利の支払いに組み込むという内容です。こちらの保険料は、金利の中に含まれていますので毎月1万円の支払い予定だった場合には、その金額で死亡した際にはローン残高が0になる金額分の生命保険に加入している事になりますので、毎月1万円を銀行に預金するよりもお得であるかもしれません。また、最近では投資用マンションにもガン団信など付随サービスも出てきていますので、積立型の保険として考えるのも一つの手です。

最後に新築ワンルームマンション投資が持つ「節税効果」について考えていきます。実際に不動産投資を実践している著者の私の見解としては、節税効果は本質的ではないので付加価値と考えて置くとよいと思います。節税のカラクリとしては、家賃収入に対して、建物部分の金利利息や減価償却費・その他費用を計上する事で、実際の月1万円の負担金額(赤字額)よりも帳簿上の赤字額が多いため、給与所得と合算して損益通算をして課税対象所得を落とす事で払いすぎた税金(所得税・住民税)等の還付が受けられるというものです。しかし、15年程度経過すると、建物部分の躯体と設備のうちの設備部分の償却が終了するために実質的節税期間は15年程度と考えておくと良いでしょう。

表面的なコスト一覧

  • 諸費用【登記費用・司法書士費用・融資諸費用】
  • 頭金
  • 不動産取得税
  • 固都税
  • 建物管理費用
  • 賃貸管理費用
  • 修繕積立金

不動産投資をする上で、一般的に説明されるのは上記の6点のコストです。これらの項目から不動産投資をスタートする際の初期費用と月々の負担額がわかります。しかし。この項目では不足項目があるため、不動産投資の長期シミレーションを算出する事ができません。そこで、次の項目にて隠れているコストをあらいだします。

隠れがちなコスト一覧

  • 空室期間の補填費用
  • 室内修繕費用
  • 家賃下落を考慮
  • 修繕積立金上昇を考慮

不動産投資の長期的シミレーションを算出する上で、上記4点の隠れたコストを把握する必要があります。まず、不動産投資でもっとも不安に思う点は、空室のリスクです。では、35年間でどのくらい空室が出るものでしょうか?

東京23区内の投資用ワンルームマンションの賃貸管理を行っている不動産会社に聞き取り調査を行い、述べ5万戸の平均を算出すると東京23区内の物件に関しては97%の入居率を保持していました。

また、ワンルームマンションの平均入居期間は3年となっています。これは、一回目の更新は行うが2回目は行わない計算になります。

この事から、単純計算を行うと、ローン期間35年(420ヶ月)に空室率3%で算出すると、述べ12.6ヶ月という事がわかります。

これに3年に一度引っ越しをする計算を考慮すると、3年に一度約1ヶ月程度の空室が発生する計算となります。

次に、室内修繕費用です。こちらに関しては説明を提案時に行わないケースも多くあります。具体的には、エアコン・給湯器・ウォシュレット・浴室乾燥機等が挙げられます。現在の設備は耐久性が優れているため非常に物持ちがよくはなっていますが、一度も壊れないという事はまずありえません。35年間で70万円程度、年間で2万円程度の費用を予測して積み立てて置く必要があります。こちらの費用は、毎月支払っている修繕積立金とは別途に必要となります。毎月支払っているものは、共有部分の修繕費用を戸あたりで分担して積み立てている費用になります。この費用は、大規模修繕等を行う際の費用となります。不動産は、管理を買えという言葉があるように、管理次第でマンションの状態が大きく変わってきますので計画的な修繕費用の積み立ては必要不可欠です。

続いて家賃下落に関してです。結論からお伝えしますと、家賃は下がると考えて投資をしましょう。本記事の著者が保有している物件の中には、築25年を超えても新築当時とほとんど家賃が変わっていない物件も確かにあります。しかし、一般的には経過の年数とともに下落していきます。不動産投資で失敗しない為の相談窓口:ユニベストが独自に調査したデータによると東京23区のワンルーム(1K)の30年〜の平均家賃下落率は16.32%。金額にすると-15,321円ほど落ちるというデータ結果になりました。こちらに関しては、平均値ですので、駅からの徒歩数や引っ越し時期、お部屋の状態など様々な要因で異なってきます。ほとんど金額が変わっていないお部屋もありますので、自助努力に左右されると言えます。とわいえ、大まかな家賃下落をエリアごとに把握しておく事は、不動産投資に必要なことですので、気になる方は、全国の家賃関連データをご覧ください。

注意事項
家賃の下落率と金額に関しては、現在の新築マンションと現在の築30年〜のマンションの下落額の平均値となります。この期間、インフレによる物価上昇や物件の部屋サイズなど様々ん要因があるため必ずしも未来に渡って下落率・下落金額を保証する数値ではありません。予測としてお役立てください。

また、修繕積立金は新築当初が一番低く、経過年数と共に上昇していきます。長期修繕計画表の閲覧を希望して計画案を把握しましょう。

Ⅱ 誰も教えてくれない販売利益回収期間とは?

当然の事ですが、企業が販売する際には必ず利益を乗せて販売します。これは、企業を運営する為に必要不可欠です。投資をする側が考えなければいけない事は、この利益分が上乗せされることによって一般市場で取引される相場からどれぐらいの乖離があり、その乖離を家賃収入で埋めていくのにどの程度の期間が必要になるかを把握する必要があります。

販売価格は、原価と利益

投資用のマンションは、土地の仕入れ価格と建物の仕入れ価格からなる原価に利益を上乗せして販売します。上場している新築投資マンションデベロッパーの決算書などから、新築投資マンションの利益部分は概ね2割〜3割である事がわかります。これが高いか低いかでいうと、何年も前から土地を仕入れて建設をして商品を開発していく工程とリスクを考慮すると妥当であるとも言えます。

販売価格と市場価格の乖離

販売原価に利益を乗せた販売価格は、市場価格から概ね2〜3割乖離があると言えます。これは、新築投資マンションを購入して次の日に売却しようとした場合に、2〜3割値下がった金額が取引価格となるという事を意味します。

販売利益を回収するのに必要な期間とは?

不動産投資を理解する上で、必要不可欠な事が販売利益を家賃収入で回収するために必要な期間は何年かかるか計算できるようになる事です。

例えば、3,000万円で家賃10万円のマンションがあるとします。このマンションの利益は2割と計算した場合に、利益部分は600万円となります。

この物件を金利:1.9%の35年で融資を受けた場合の毎月の返済金額は、97,846円です。この時、600万円の利益を回収するには、ローン残債が600万円現象した地点となります。本件では、110ヶ月(9年2ヶ月)でローン残債23,955,555円の時となります。つまり、この物件に投資した時、利益部分を回収して市場価格まで持ち込む為には、110ヶ月(9年2ヶ月)はかかるという事です。加えて、この間に家賃の低下など様々な要因が加わる為、市場価格の再計算を家賃下落も考慮して計算する必要があります。この計算に関しては、本記事の後半で行いますので、最後までご覧ください。

Ⅲ どこまで下がる資産価値?初心者が知らない底値とは?

不動産投資初心者が、スタートする前に不安になる一つとして購入した物件の資産価値がどこまで下がるのか?という事です。35年後には、もしかしたら価値はないのではないか?と不安になってしまうかもしれません。本記事の著者である私は、築30年前後の物件も保有しているため、古くなっても立地や部屋の状態次第で高い家賃を保つ事もできるという事を感覚として持っています。しかし、これは経験してみないと分からない事です。では、資産価値はどのように変化していくのか見ていきましょう。

資産価値の低下は経過年数に比例しない

資産価値の低下は、経年劣化に比例するものではありません。購入した瞬間、販売利益20~30% + 家賃下落率が資産価値の低下と考える事ができます。例えば、販売利益30%で家賃下落率が20%だった場合、資産下落率は50%です。つまり、3,000万円で購入した物件は最終的に1,500万円になるという事です。

資産価値には底値が存在する

続いて、資産価値はいつまで下落するのか?という事です。これは家賃の下落が落ち着く地点と同一タイミングと考えると良いでしょう。新築マンションの家賃は、概ね築20年前後で底値を迎え家賃の下落が止まるというデータが出ています。資産価値も築20年〜あたりから底値となると考えて良いでしょう。

Ⅳ どこまで下がる家賃金額?初心者が知らない底値とは?

不動産投資の経験がない方の場合、経過年数とともに家賃がどこまで下がるか想像がつかない方も多くいらっしゃると思います。中には、築年数が古くなると新築時の半分の金額まで家賃が落ちてしまうのではないか?と思われる方もいるようです。そのような不安を抱える方は、ぜひ一度、賃貸サイトSUMOやホームズをで家賃相場を検索してみてください。築年数30年以上でもこんなに家賃はするのか?と思われる方も多いと思います。不動産投資で失敗しない為の相談窓口:ユニベストが独自に調査したデータでは、東京23区のワンルームタイプの新築家賃平均は91,870円。1Kタイプは93,874円となっています。また、築30年〜経過した時点のワンルームタイプの家賃相場は76,764円、1Kタイプは78,553円でした。

繁忙期と閑散期

家賃の上昇・減少は、入居者の退出時におきます。新しい入居者をいくらの金額で募集するかということになります。いくらでないとダメというルールはありませんので需要と供給で決定します。例えば、2月3月の繁忙期と言われる引っ越しシーズンに募集のタイミングかぶると家賃を比較的高く保つことができます。一方で、7月、8月などの閑散期の場合ですと家賃を下げて募集しなければいけないケースがあります。このように、どのタイミングで入居・退去が重なるかも重要になってきます。

家賃には底値が存在する

意外と知られていませんが、家賃にも下げ止まりのタイミングが存在します。このことを底値と読んでいます。新築時の家賃は高く設定されているケースが多くあります。これは、新築というプレミアム感から需要が高まり住み手が多いので相場より高く設定することが可能だからです。このことを新築プレミアムと言います。新築時に利回りが他と比べて良すぎる場合には、新築プレミアム価格で家賃が設定されている可能があります。近年では、この新築プレミアム価格で販売して退去の際に家賃が一気に下がることによるクレームを是正するために新築時から適正家賃で販売している不動産屋さんも増えてきています。そのため、物件によっては新築時からほとんど家賃が落ちていない物件も多く存在することも事実です。しかしながら、平均的な物件では、築20年あたりまで引っ越しの度に家賃は下落していくと考えましょう。ただし、概ね築20年あたりから下げ止まりとなり底値を迎えて以後は、横ばいで推移する傾向にあることを理解しておくと良いかもしれません。

家賃がどのように推移するか気になる方は、全国の家賃関連データをご覧ください。

Ⅴ 未来予測に重要な人口推移

不動産投資は、長期間に渡って時間軸を利用して投資をしていくモデルになります。そのため、未来のその地域の人口推移や分布がどのようになっているのかをある程度予測することも投資に必要な要素となっています。不動産投資で失敗しない為の相談窓口:ユニベストでは、『日本の地域別将来推計人口』 – 国立社会保障・人口問題研究所発表のデータをもとに人口推移をまとめております。投資を検討されている地域の人口推移がきになる方は、全国の人口関連データをご覧ください。

Ⅵ 素人泣かせの売却市場

不動産投資をスタートする上で、保有し続けることで得られる家賃収入(インカムゲイン)と売却による収入(キャピタルゲイン)の2軸を並行して考えていく必要があります。新築ワンルームマンションの場合には、商品の特性上、長期的保有が基本とはなります。しかし、当然長期的に保有する中で売却による利益を獲得することも出口戦略として考えておかなければいけません。その際に、いくつかのテクニックがや知識が必要となってきますので著者の実体験も踏まえて記述いたします。

仲介と買取

売却には、大きく分けて仲介取引と買取の2つがあります。仲介とは、不動産会社さんと契約を結び買い手を探してもらいます。そして契約が決まったら仲介手数料を支払うモデルです。この場合の手数料は、基本的には販売価格の3%+6万円(消費税別)となります。仲介の場合には、一般の投資家と一般の投資家の間で取引が行われるため、市場の相場で取引されることが基本です。

仲介という形で取引する場合、売却までにある程度時間がかかります。その理由としては、様々あります。一番の理由は市場より高い金額で値段を設定しているケースです。次に、あげられる問題として仲介販売をメインで取り扱っている不動産屋さんをしっかりと見つけあれていないということです。仲介手数料の場合は、上限が3%+6万円(税別)と定められています。これですと、不動産会社さんの利益が低いため真剣に動かないケースが多く存在します。著者である私もはじめは、これに悩まされました。

そこで、重要になってくるのは市場価格で販売すること。次に、仲介に出す不動産会社さんが仲介を得意していることです。また、不動産会社さんを真剣の動かす方法の1つとして専任契約を結ぶ方法です。これは、あなたのところでしか仲介を依頼しませんという方法です。これによって、不動産会社さんは、両手(買い手・売り手)から手数料を獲得することができるので、売却にむけてのインセンティブが高くなります。しかしながら、著者のおすすめとしては、一般媒介契約を結んで動いてくれる信頼できる不動産屋さんをいくつか見つけて動いてもらうことが良いと思います。動く人では増えればそれだけ売却できる確率が高まります。

物上げ業者と買取再販

売却には、仲介の他に物あげ業者などに買い取ってもらう方法があります。こちらのメリットとしては、仲介に比べて現金化できる速度が早くなるということです。しかし、物上げ業者は買い取った物件を買取再販業者に販売する仕入れ業を生業としているため、市場相場で購入してくれることはまずありません。基本的には、市場価格より低い買取価格となりますので、その点を理解した上で検討する一つの方法としても良いでしょう。

Ⅶ 投資効果を高める繰上げ返済と借換えテクニック

不動産投資の投資効率を高める方法として忘れてはいけないテクニックが繰上げ返済と借り換えです。不動産投資で成功するポイントの一つに、利息支払い金額の総額をいかにして抑えていくかという点があります。利息支払いが増えれば増えるだけ残債の減少が遅れますので、売却等は考えた際に降りになります。投資をスタートしたタイミングでは、資金に余裕がない方も、ある一定年数経過すると繰上げ返済などを行うと良いかもしれません。目安は、設備の減価償却が満了して節税効果が薄まったあたりがおすすめです。また、借り換えに関しても実績や保有期間で信頼を獲得することでよりよい条件で融資をしてくれる金融機関もあるかもしれませんので頭の片隅に置いておくことをおすすめします。

Ⅷ 長期収益シミレーション算出方法を学んで投資戦略を立てよう

ここまで、不動産投資で失敗しないために、7つの要素をご紹介してきました。たくさんのことを詰め込んで頭がパンパンになられたかもしれません。著者である私も自分で実践する中で真剣に考えて長い期間取り組んで初めて理解できたことです。しかし、つまるところは、自分で全て考えるよりも概要を理解したら、機械にお任せして自動で長期シミレーションを算出してもらうことがベストです。人間が考えるより機械にたよる方が正確です。Excel(エクセル)が得意な方はご自身で作成して計算される方もたまにいます。しかし、多大なる労力がかかります。そこで、不動産投資で失敗しない為の相談窓口:ユニベストでは、無料で簡単に計算できる収益計算システムと計算概念をまとめたマニュアル書を投資家の為の提供していくます。長期シミレーションを簡単に作成したい方は、無料収益計算システムをご利用ください。

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永ちゃん
経営者・投資家

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