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東京23区内の好立地中古マンションを購入すべき理由とは?

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

お忙しいところ本記事を見ていただきありがとうございます。本記事をお読みいただいている方は少なからず、不動産投資に興味があるのではないかと勝手ながらに考えております。不動産投資を行うにあたっての最大の疑問として、「どのような物件を購入すればいいのか?」というのがあるのではないでしょうか。本記事では、タイトルにありますようになぜ東京23区内の好立地中古マンションを購入すべきなのか、3つに分け説明させていただきます。

  • ➀東京23区の好立地中古マンションとはそもそも何ぞや
  • ➁世の中の潮流から考える東京23区の好立地に購入すべき最大の理由
  • ➂新築マンションではなく中古マンションにすべきただ2つの理由

①東京23区の好立地中古マンションとはそもそも何ぞや

初めに「東京23区の好立地中古マンション」とは何を指しているのか、以下3つに分け定義付けをさせていただきます。

  • 東京23区
  • 好立地
  • 中古マンション

東京23区

実は東京都は区・市・村に分かれて構成されています。その中でも区のことを東京23区と言います。(区が23個あるから)一番人口が多く栄えているのは東京23区であり、二番目は市、そして三番目は村です。なぜ東京23区に購入すべきかは後述とさせていただきます。

好立地

以下の特徴を持つ物件を好立地とさせていただきます。

  • 最寄駅から徒歩10分以内
  • 町が栄えている

栄えているかどうかは感覚論で構いません。(住む人も感覚で判断するため)

中古マンション

本記事では一人でも人が住んだ物件もしくは、築1年以降の物件とさせていただきます。人が一人でも住んでしまうと、仮にそのマンションが立てられてから一週間しか経っていなくとも中古となってしまうからです。逆に人が一人も住んでいなくとも、マンションができてから一年以上経ってしまうと中古となってしまいます。

    以上にて「東京23区の好立地中古マンション」の定義付けを終了とさせていただきます。

②世の中の潮流から考える東京23区の好立地に購入すべき最大の理由

東京23区の好立地に購入すべき理由を東京23区/好立地の二つに分け説明させていただきます。まず東京23区に購入すべき最大の理由は【人口が減りづらい】からです。昨今では頻繁に少子化による人口減少が叫ばれていますが、東京23区の人口は増え続けています。そしてこの流れはしばらく続くというデータも出ています。(気になる方は「東京 人口 今後」等の言葉で検索していただければと思います。)今後少子化がより深刻化する等の理由により東京23区の人口はいずれ増えなくなる可能性はありますが、余程のことがない限り、東京23区の人口が急激に減るということはないのではないでしょうか。

    ではその中でもなぜ好立地に購入すべきか説明させていただきます。購入すべき理由は【需要が高い】からです。より噛み砕いた言葉でいうと、住みたいと思う人が多いからです。当然ながら住みたいと思う人が多い物件ほど、空き家リスクもそれほど気にしないでよくなりますし、家賃や物件価格も下がりづらいです。以上の理由より物件を購入される際は、基本的に東京23区の好立地に購入すべきだと思います。

➂新築マンションではなく中古マンションにすべきただ2つの理由

新築ではなく中古にすべき理由を以下の2つに分け、説明させていただきます。また本記事では物件購入時に長期間の多額のローンを組むことを想定しています。(キャッシュで購入する場合、話が異なるため)

  • 新築プレミアム
  • 家賃・物件価格の変化が不透明

新築プレミアム

新築プレミアムとは新築の物件は人気があるため、家賃や物件価格に上乗せされている金額のことです。ですので新築物件は基本的に、人が一度住む等で新築でなくなったタイミングで家賃も物件価格も下落します。つまり購入当初に見込んでいた毎月の家賃収入(インカムゲイン)や物件の売却益(キャピタルゲイン)を得ることができなくなる可能性があります。不動産投資とは他の投資と比較した際、安定的に資産形成をできる点が強みであるのに、これでは懸念すべきリスクが増えてしまいます。

家賃・物件価格の変化が不透明

中古の物件は新築時からの家賃の推移を見ることができますが、新築は当然それが不可能です。そのため新築では、その物件が今度どれほど新築プレミアムが上乗せされている家賃・物件価格が下がるのか分かりません。新築時に人が入っていた物件が中古になると人が入らなくなり、人を入れるために家賃を下げ、物件価格が下がることはよくあります。家賃・物件価格が下がる際に当初想定していた下げ幅であれば、問題ないかもしれません。ただ想定下げ幅を上回った場合、返済すらままならないということにもなりかねないため、気を付ける必要があります。以上の理由よりローンを組み購入する際は、東京23区内の好立地中古マンションを買うべきだと考えます。

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やまぴー
コンサルタント

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