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意外と知らない!?不動産投資による節税効果とは

やまぴー

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

お忙しいところ本記事を見ていただきありがとうございます。本記事をお読みいただいている方は不動産投資が節税になるということを、お耳にはさんだことがあるという方も多いのではないでしょうか。本記事では不動産投資の節税効果に関しまして以下の4つに分け、説明させていただきます。

  • ➀意外と知られてない節税されるワケとは
  • ➁節税される4つの税金とは
  • ➂より節税される物件最大の特徴
  • ➃ある意味一番重要!節税手続き方法

①意外と知られてない節税されるワケとは

まず初めに「①意外と知られてない節税されるワケとは」に関して説明させていただきます。ずばり節税されるワケは減価償却です!(相続税は理由が異なる 詳細は後述)金融系もしくは会計系の仕事をしていない限り、減価償却という言葉は聞いたことがあっても詳細な意味は分からないという方が多いと思いますので、僭越ながら説明させていただきます。

  • 減価償却:長期間にわたり使用・保有される固定資産(工場・機械・不動産等)は月日の経過に伴い価値が減少するという考え(※実際に減少しているかは無関係)に基づき、その減少分を経費として計上すること

要するに長期間使用するモノの目減り分を毎年費用にして、税金がかかる利益を圧縮できるということです。実は減価償却のされ方は購入する不動産により異なります。詳細に関しましては、意外と知らない?減価償却のされ方・物件構造ごとの特徴とはをお読みください。

②節税される4つの税金とは

続きまして「②節税される4つの税金とは」に関して説明させていただきます。結論から申し上げますと以下4つの税金に対して、節税が可能です。

  • Ⅰ 所得税
  • Ⅱ 住民税
  • Ⅲ 相続税
  • Ⅳ 法人税

一つ一つの税金に関して、なぜ節税されるのか・どのように節税されるのか説明させていただきます。

Ⅰ 所得税

先ほど説明させていただきました減価償却により、購入した不動産の建物分(※土地分は含まれないので注意!)を経費として計上し、所得税計算上の年収を減少させることで節税が可能。

Ⅱ 住民税

上記「Ⅰ 所得税」と同様の理由により節税が可能。ただし所得税と住民税では税率が異なるため、節税額は異なる。

Ⅲ 相続税

なぜ相続税の節税が可能か説明させていただく前に、相続税はどのように計算されるのか説明させていただきます。

    相続税=課税対象額×税率
    課税対象額=相続財産-(基礎控除額3000万円+600万円×法定相続人)
    ※法定相続人とは相続する権利のある人のことであり、基本的には配偶者と子供(配偶者・子供がいない場合は異なる)

当たり前ながら相続税の税率は下げることができないため、相続税を減らすためには課税対象額を減らす必要があります。課税対象額を計算する際、不動産は実際の購入額よりも安く見積もることができるため、節税が可能です。これは現金や株等の有価証券では行うことができません。詳細に関しては不動産投資で相続税を大幅に減らす方法とはをお読みください。

Ⅳ 法人税

法人が不動産を所有する場合、法人の利益から減価償却費を引くことが可能です。よって法人税課税額を減らすことができます。個人として不動産を持つべきか、それとも法人として不動産を持つべきかに関しましては究極の選択!?不動産投資は個人・法人どちらで行うべきかをお読みください。

③より節税される物件最大の特徴

続きまして「③より節税される物件最大の特徴」に関して説明させていただきます。
ずばりその最大の特徴は建物価格が高い物件です。なぜなら先ほども説明させていただきましたが、節税の際のキーとなる減価償却費は建物に対しては発生しますが、土地に対しては発生しないからです。

    ではどのような物件が建物価格が高いのか説明させていただきます。それはあまり立地が
    良くない物件です。よくよく考えれば当たり前ですが、好立地の物件はそれだけ土地代も高く、物件価格に対する土地代の割合も高くなります。一方あまり立地が良くない物件であれば、土地代も安く、物件価格に対する土地代の割合も低くなり、建物価格の割合が高くなります。ですので節税を狙うのであれば、立地があまり良くない建物価格が高い物件を購入することをオススメいたします。
ある意味一番重要!節税手続き方法

最後に「④ある意味一番重要!節税手続き方法」に関して説明させていただきます。不動産を購入し節税の恩恵を受けるには確定申告を行う必要があります。確定申告という言葉は聞いたことはあっても、実際に行ったことがある人は少ないのではないでしょうか?確定申告の流れは以下の通りです。

  • Ⅰ 必要な書類用意
  • Ⅱ 申告書作成
  • Ⅲ 申請手続き
  • Ⅳ 所得税の納税・還付

一つ一つの流れに関して説明させていただきます。

Ⅰ 必要な書類用意

必要な書類は保険加入状況・所得種類等によって異なりますので、申し訳ございませんがご自身にてお調べいただけると幸いです。

Ⅱ 申告書作成

確定申告書は国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」より印刷可能です。なお、不動産所得の場合は、「確定申告書B」を使用いたします。

Ⅲ 申請手続き

直接管轄の税務署に提出します。提出期限は3月15日ですの、お気を付けください。

Ⅳ 所得税の納税・還付

不動産投資により損失発生時・減価償却により課税対象所得を減らした場合、所得税が還付されます。逆に不動産投資・株式投資・その他副業等により収入があった場合、所得税を納税いたします。

    これにて確定申告の流れの説明とさせていただきます。税金を払い過ぎてしまうのはもったいないので、多少手間かもしれませんがしっかり確定申告を行いたいですね。以上、元外資系コンサルタントが説明する 不動産投資による節税効果とはでした。

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やまぴー
コンサルタント

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