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不動産投資で失敗しない為に、損益分岐点の仕組みを徹底解説。

永ちゃん

投資目的・居住目的で不動産購入を検討中で
経験者に相談したい方は以下より

不動産投資で失敗しない為に必ず身につけて欲しい事は、損益分岐点の仕組みを理解して算出できるようになる事です。

近年、マイナス金利の影響により不動産投資に対して金融期間が積極的な融資を行っています。これにより非常に低金利でお金を借りる事が出来るようになりました。

広告等でも、「年収400万円から始める頭金0円のマンション投資」と言ったフレーズを目にします。

実際、年収300万円代の方でも銀行融資を利用して不動産投資を行っている方を見かけます。

しかし、簡単にスタートしたは良いものの不動産投資で利益を得る為の構造を理解しないままに進めている方が多数いらっしゃいますので、ここでは不動産投資の損益分岐点について徹底的に解説していきます。

損益分岐点を知る為に理解するべき、利益幅相殺の考え方

販売価格=販売原価+販売利益>資産価値

全てのジャンルの不動産は、大きく分けると2種類しかありません。それは、新築と中古です。新築、中古はともに、販売価格は資産価値を上回る事が基本であると理解しましょう。

新築のワンルームマンションのケースを引き合いに出すと、その利益幅は、上場企業のデベロッパーが公開している決算報告書などから、およそ25%程度であることがわかります。

例えば、販売価格が3,000万円のマンションの場合には販売原価は2,250万円で販売利益が750万円であると予測する事ができます。この時、資産価値は概ね販売価格を下回るため、不足分の資産価値を不動産所得によって補填する必要があります。これが利益幅相殺と言う考え方です。

利益幅相殺の役割を担う不動産手取りの正体について学ぼう

不動産手取り=不動産収入ー(費用+税金)

不動産を購入すると、運営していく仮定の中で「修繕費」、「建物管理費用」、「賃貸管理手数料」等の費用や「不動産取得税」、「固定資産税」、「都市計画税」などの税金等が発生します。不動産投資を行う事で得られる家賃収入が不動産収入ですので、こちらから費用と税金を差し引いた手取りが不動産手取りとなります。

確定申告は、不動産所得

不動産手取り=不動産収入ー(費用+税金)は、正確な不動産所得ではありません。不動産手取りは、損益分岐点を把握するために便宜上の問題で利用します。一方で、不動産所得とは、確定申告を行う際の最終的な数値です。他に収入(給与)などがあれば、不動産所得と合算した数値が課税される所得です。

不動産投資では、減価償却費用を形状する事ができます。これは、不動産が経過年数によって価値が低下していく事を考慮して、低下した部分の価値を費用形状する事ができる仕組みです。

不動産は、土地と建物で分かれており建物の部分を減価償却費用として形状します。また、建物に関しても躯体と設備に分かれており、設備は15年、躯体は47年で減価償却する事ができます。

不動産投資では、この減価償却の部分が大きく、これを不動産収入から引く事で不動産所得がマイナスになるケースがあります。実際には、キャッシュアウトしない帳簿上のマイナスのため、これらを考慮して不動産所得を合算して申告すると節税効果があると言われています。

しかし、この節税効果は一時的な特典であり、不動産投資の損益分岐点を考える上では、あまり考慮せず、本質的な投資に対する費用対効果で判断する必要があります。

利益幅相殺期間の考え方

ー現金一括購入のケースー

不動産販売利益<不動産所得→利益幅相殺期間

(例)
不動産販売価格(3,000万)のマンションを購入する場合、まず不動産販売利益を予測します。ここでは、25%が販売利益と予測。不動産販売利益=750万円とします。不動産所得が月10万円とした場合に、年間不動産所得=120万円となります。この場合、750÷120=6.25となります。よって利益幅相殺期間は、6.25年となります。この計算は簡易的な計算であり基礎概念を身につけるために利用します。実際には、様々な要因によって不動産所得が経過年数によって下落していく為、利益幅相殺期間は6.25年よりも伸びる事になります。

ーローン(借入)購入のケースー

不動産販売利益+金利<不動産所得→利益幅相殺期間

(例)
次のケースは、銀行より不動産投資用のローンを組んで不動産投資をする場合です。条件下は、上記と同様と考えます。加えて、金利2%で35年間の融資による購入をした場合、返済金利額の合計は約1,174万円となります。金利が費用として加算されるため、不動産所得が現金購入の場合より減少します。よって計算の考え方としては、金利の支払額を差し引いた後の不動産所得が750万円に到達する期間を算出する事になります。今回の場合、11.4年後に金利を差し引く前の不動産所得月額10万円×11.4年=1,360万円ー金利支払総額(598万円)が750万円を超える地点の為、利益幅相殺期間は11.4年となります。現金で購入するよりも、5.15年ほど長い時間を費やす事になります。

利益幅相殺期間=損益分岐点ではない

不動産販売価格ー(不動産販売利益+資産価値下落額)=損益分岐点

不動産所得の累計が不動産販売利益額を上回った時点で損益分岐点がくるわけではありませんので注意が必要です。それは、不動産が時間の経過とともに資産価値が下落していくからです。例えば、3,000万円のマンションの不動産販売利益750万円を不動産所得により現金一括購入により6.25年で補填したと仮定して、6.25年後に不動産販売原価である2,250万円で売却が出来ない可能性が高いのです。よって、次は下落した資産価値の総額まで不動産所得で補填していく必要があります。

例えば、6.25年後に資産価値は300万円ほど下落していたとすると、3,000万ー750万−300万=1,950万円が損益分岐点となります。ここで、抑えておきたい事は、資産価値の低下は時間の経過とともに緩やかになるということです。その下落額は、不動産所得よりも緩やかになるためにある地点で損益分岐点を迎える事が出来るのです。

不動産投資における損益分岐点の考え方

資産価値=不動産手取り→損益分岐点

不動産投資の損益分岐点の考え方は、資産価値と不動産手取りが合致する地点を測定する事で導き出す事ができます。

現金一括購入をした場合、借り入れ利息の返済がないために、ローンで購入される方に比べて早期に損益分岐点を迎える事ができます。一方で、ローンを組んで不動産を購入した場合には、利息支払金額の分だけ不動産手取りが下がる為に、損益分岐点が後ろ倒しになるというわけです。

また、これに加えて実際の損益分岐点を計測する場合には、「家賃の変動」、「空室」、「管理代行費用の変動」、「修繕積立金変動」、「賃貸管理手数料変動」、「固定資産税・都市計画税の変動」を考慮していく必要があります。

損益分岐点のケーススタディー

条件

  • 物件購入価格:2,800万円
  • 不動産取得税:15万円
  • 諸費用・頭金なし
  • 家賃:96,500円/月(最終家賃下落率:18.65%)
  • 管理代行費用:6,910円/月(最終上昇率:44.72%)
  • 修繕積立金:1千円/月(最終上昇率:1026%)
  • 賃貸管理手数料:5%/月
  • 固定資産税・都市計画税:6万円/年(変動なし)
  • 資産価値の底値形成ライン:1,425万円
  • 資産価値の底値形成ライン到達年数:20年
  • 原価焼却費、諸経費等の経費費用による節税効果は考慮しない
  • 金利は1.6%35年ローン(元利均等)

上記は、ある物件の実際の情報をサンプルに、当窓口が独自に計測して導き出した、様々な変動条件を加えて計算を行った結果、本物件は28年目に損益分岐点を迎えると想定する事ができます。28年時点の借入残高:¥6,917,981円。想定資産価値:¥14,250,000円。収支合計:¥7,202,109。となります。

いかがでしたでしょうか?

不動産投資は、誰でも簡単に始められる投資となってはきましたが、その本質をしっかりと把握して損益分岐点を導き出すのは非常に大変な作業です。しかし、本質を把握せずにスタートしてしまうと投資対象として自分にとって的確な商品か分からなくなってしまっている方が多いのが実情です。

私たちは、これからも、実際に不動産投資を行っている不動産投資家として概念を伝えていきます。

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永ちゃん
経営者・投資家

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